不動産賃貸に関する相談｜滋賀県大津市の司法書士・行政書士

不動産賃貸に関する相談

2025/02/03

不動産賃貸に関する相談事例と解決策

不動産賃貸におけるトラブルは、賃貸人と賃借人の間でしばしば発生します。この記事では、賃貸借契約に関連する様々な相談事例を紹介し、それぞれのケースにおける法律的な見解や対処方法を詳しく解説します。賃貸人と賃借人の双方にとって有益な情報を提供し、トラブルの予防や解決に役立てていただければ幸いです。

第1章: 賃借人の債務不履行と賃料増減額請求

賃借人が賃料を支払わない場合や、賃料の増減を求める場合には、どのように対応すべきでしょうか？賃貸人は、延滞賃料の請求や契約の解除をすることができますが、その際には、催告及び解除通知書を作成して送付する必要があります。また、賃借人が破産した場合や、賃貸人が受領拒絶した場合などの特殊な事情にも対応できるように、催告書の内容や送付方法を変更する必要があります。

相談事例1: 賃借人に延滞賃料の請求をしたい

Aさんは、Bさんにマンションの一室を賃貸しています。しかし、Bさんは何ヶ月も賃料を支払っていません。AさんはBさんに何度も催促の電話や手紙を送りましたが、返事もなく、連絡も取れません。AさんはBさんに対して、延滞賃料の支払いと賃貸借契約の解除を求めることができますか？

解決策として、AさんはBさんに対して、延滞賃料の支払いと賃貸借契約の解除を求めることができます。ただし、そのためには以下の手続きが必要です。

催告及び解除通知書の送付
AさんはBさんに対して、延滞賃料の支払い期限とその額を明示した催告書を送付します。また、催告期限内に支払わない場合は、賃貸借契約を解除する旨を通知する解除通知書も同時に送付します。催告期限は一般的に2週間程度ですが、契約書や地域の慣習によって異なる場合があります。催告書と解除通知書は内容証明郵便で送付することが望ましいです。
賃貸借契約の解除
催告期限内にBさんから支払いや連絡がない場合は、Aさんは催告書と解除通知書に基づいて、賃貸借契約を解除することができます。その際、AさんはBさんに対して、延滞賃料や違約金などの支払いを求めることができます。また、AさんはBさんから引き渡しを受けるか、強制執行手続きを行って退去させることができます。
賃借人の破産管財人への催告
Bさんが破産手続き中であることが判明した場合は、AさんはBさんの破産管財人に対して、賃貸借契約を解除するか否かの確認を求める催告書を送付する必要があります。破産管財人は、催告書の到達後1ヶ月以内に回答しなければなりません。回答がない場合は、賃貸借契約は解除されたものとみなされます。

以下は、上記の手続きに用いる書式の一例です。

催告及び解除通知書

〒〇〇〇-〇〇〇〇
〇〇県〇〇市〇〇町〇-〇-〇
A様

B様

賃貸借契約に関する催告及び解除通知

平成〇年〇月〇日付で締結した賃貸借契約に基づき、下記の物件を賃貸しておりますが、貴殿は平成〇年〇月分から現在までの賃料を支払っておりません。

物件名：〇〇マンション
所在地：〇〇県〇〇市〇〇町〇-〇-〇
部屋番号：〇〇号室
賃料：月額￥〇万円

これは、賃貸借契約に違反するものであり、私はこれに対して厳重に抗議します。また、貴殿に対して以下の通り催告及び解除通知をします。

1. 貴殿は、本書到達後2週間以内に、平成〇年〇月分から現在までの延滞賃料￥○万円（内訳は別紙参照）を私の指定する口座に振り込むこと。
2. 前項の期限内に支払いがない場合は、私は賃貸借契約を解除します。その場合、貴殿は速やかに物件を引き渡すこと。また、延滞賃料や違約金などの支払い義務は消滅しません。
3. 本書は内容証明郵便で送付します。

以上

平成○年○月○日

A様

住所：〒○○○-○○○○
       ○○県○○市○○町○-○-○
電話番号：0XX-XXXX-XXXX
銀行名：○○銀行
支店名：○○支店
口座番号：普通預金 0000000
口座名義：A様

別紙 延滞賃料内訳

平成○年○月分　￥○万円
平成○年○月分　￥○万円
...
合計　　　　　￥○万円

建物賃借人に対する不正使用の是正催告

建物賃借人が、契約上の使用目的や用法と異なる方法で賃貸目的物を使用している場合には、どのように対応すべきでしょうか？賃貸人は、不正使用の是正を求めることができますが、その際には、賃貸目的物の不正使用の是正を求める催告書（通知書）を作成して送付する必要があります。また、不正使用が継続される場合や、迷惑行為が問題となる場合などにも対応できるように、催告書や解除予告書の内容や送付方法を変更する必要があります。

不動産賃貸に関する相談は、以下のような項目に分けられます。

賃借人の債務不履行、賃料増減額請求
建物賃借人に対する不正使用の是正催告

これらの問題に対する具体的な解決策を知ることで、賃貸人と賃借人の双方が安心して契約を続けることができるでしょう。

不動産賃貸に関する法律的な相談や文書作成のサポートが必要な場合は、専門家に相談することをお勧めします。以下に、司法書士・行政書士和田正俊事務所の連絡先を記載しますので、お気軽にご相談ください。

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