抵当権抹消の「弁済」と「解除」についての完全ガイド

抵当権の抹消手続きにおいて、「弁済」と「解除」という用語が登場しますが、これらの違いについて疑問を持つ方も多いでしょう。この記事では、抵当権抹消の原因が「弁済」ではなく「解除」となる理由を詳しく解説し、抵当権抹消の手続きをスムーズに進めるためのポイントを紹介します。

抵当権とは？

まず、抵当権について簡単に説明します。抵当権は、銀行などの金融機関からお金を借りた際に、その借金が返済できなくなった場合に備えて、不動産を担保にする権利です。これにより、借金が返済されない場合には、その不動産を売却し、売却代金から優先的に返済を受けることができます。

抵当権設定の2つの形態

抵当権の設定には、主に2つの形態があります。

• 銀行が抵当権を設定する場合
  銀行が直接お金を貸し、その銀行が抵当権を設定する形です。この場合、金銭消費貸借契約（ローン契約）と抵当権設定契約を同じ銀行と締結します。保証会社が介入しないのが特徴です。
• 保証会社が抵当権を設定する場合
  銀行がお金を貸しますが、抵当権を設定するのは保証会社です。銀行と金銭消費貸借契約を結び、保証会社と保証委託契約を締結します。保証会社が介入するのが特徴で、現在はこの形態が一般的です。

抵当権抹消の原因

抵当権の抹消原因は、抵当権の設定形態によって異なります。

• 銀行が抵当権を設定する場合
  この場合、抵当権の抹消原因は「弁済」となることが多いです。借金を返済し、金銭消費貸借契約が弁済により消滅するため、抵当権も同時に消滅します。
• 保証会社が抵当権を設定する場合
  この場合、抵当権の抹消原因は「解除」や「放棄」となることが多いです。借金を返済すると、保証会社との保証委託契約が不要となり、これが「解除」や「放棄」されるためです。

なぜ「解除」なのか？

保証会社が介入する場合、抵当権抹消の原因が「解除」となるのは、保証委託契約が解除されるためです。以前は「弁済」としていたこともありましたが、法律行為をより正確に反映させるために「解除」や「放棄」が使われるようになりました。

抵当権抹消登記の手続き

住宅ローンの返済が終わったら、抵当権を抹消する登記を行う必要があります。銀行は書類を送付しますが、登記手続きは自分で行わなければなりません。

1. 法務局で申請書の入手
   まず、法務局に行き、申請書のひな形を入手します。
2. 申請書類の準備
   申請書に必要事項を記入し、銀行から交付された抵当権設定通知書や印鑑証明書などの添付書類を準備します。
3. 登録免許税の計算と支払い
   登録免許税を計算し、収入印紙を購入します。
4. 法務局への提出
   最後に、法務局に申請書類と添付書類、登録免許税を提出します。

自分でできる？それとも専門家に依頼する？

抵当権抹消の登記は自分で行うことも可能ですが、初めての方には難しく感じるかもしれません。法務局の窓口は混雑していることが多く、待ち時間が長くなることもあります。また、書類に不備があった場合はやり直しになることもあります。

そのため、手続きに不安がある場合は、司法書士に依頼することをお勧めします。司法書士は登記の専門知識と経験を持っており、スムーズに手続きを完了させることができます。

早めの手続きが重要

抵当権が残っていると、不動産の売却や贈与ができないだけでなく、災害や事故で不動産が損傷した場合に保険金の支払いが遅れたり減額されたりする可能性があります。そのため、抵当権抹消の登記は早めに済ませることが重要です。

まとめ

抵当権抹消の手続きは、住宅ローンを完済した後に必ず行うべき重要な手続きです。「弁済」と「解除」の違いを理解し、適切に手続きを進めることで、不動産の売却や贈与をスムーズに行うことができます。手続きに不安がある場合は、専門家に相談することをお勧めします。抵当権抹消の登記についてのご相談やご依頼がありましたら、お気軽に専門家までご連絡ください。