抵当権抹消の「弁済」と「解除」の違いと手続き方法を解説

抵当権の抹消原因が「弁済」ではないのはなぜか？

抵当権抹消の原因が「解除」となっている

「銀行にお金を返したのに，なぜ弁済ではなく，解除なのか？」登記完了後，ご依頼者様からのお問い合わせで最も多いのが，この質問です。

抵当権とは，銀行などからお金を借りたときに，このお金が万が一返済できなくなったときに，この不動産を売却して，その売却代金から優先的にお金を返してもらうことができる権利です。抵当権を不動産に設定をするには，その前提となる金銭消費貸借契約と抵当権設定契約を締結する必要がありますが，抵当権設定契約を誰と交わすかによって，抵当権設定の形に２種類あることをご説明する必要があります。

抵当権設定の２類型とは・・・

（１）銀行が抵当権を設定する場合

銀行がお金を貸して，お金を貸した銀行が抵当権を設定する形です。

金銭消費貸借契約（ローン契約や貸金契約など）を銀行と締結し，同じ銀行と抵当権設定契約を締結します。（多くの場合，抵当権設定に関する事項は金銭消費貸借契約の１条項とされているか，特約条項とされています）保証会社等が介入しないことがこの契約形態の特徴です。

昔はこの形の契約が多く，保証人は家族がなっていることなどが多かったのですが，現在は銀行業界が個人を保証人としない方針を取っているので，この形の抵当権の設定は減っています。

（２）保証会社等が抵当権を設定する場合

お金を貸すのは銀行ですが，抵当権を設定するのは保証会社という形です。

銀行と金銭消費貸借契約を締結し，お金を借りるのですが，万が一，このお金が返済されなかった場合，保証会社に代わりに返済してもらうという保証委託契約を保証会社との間で締結します。この保証委託契約に付随して抵当権設定契約を締結し，保証会社が被った損害を賠償する（保証会社の求償債権）ために，抵当権が設定されます。保証会社等が介入することがこの契約形態の特徴です。

現在はこの形の契約が多くなっています。

抵当権の抹消原因

抵当権の設定が（１）の場合

この場合，抵当権の抹消原因は「弁済」になることが多くなります。

銀行から借りていたお金を返済し，金銭消費貸借契約が「弁済」により消滅し，抵当権設定契約も同じ原因で同時に消滅します。このことにより，抵当権が抹消される場合は，登記原因に「弁済」が使われることになります。

（１）の場合で，「解除」や「放棄」が使われることもあります。

抵当権の設定が（２）の場合

この場合，抵当権の抹消原因は「解除」や「放棄」になることが多くなります。

銀行から借りていたお金を返済し，金銭消費貸借契約が弁済により，消滅します。そうすると保証会社が銀行と締結している保証契約が行使されることはなくなります。このことにより，保証会社は債務者と締結していた保証委託契約を「解除」や「放棄」し，抵当権設定契約も同時に「解除」や「放棄」で消滅します。よって，この場合の抵当権抹消の登記原因は，「解除」や「放棄」となります。

以前は，この場合も抵当権抹消原因を「弁済」としていることもあったのですが，より正確に法律行為を登記に反映させるという方針から，「解除」や「放棄」が使われるようになりました。「解除」が使われるか，「放棄」が使われるかは，保証会社から交付される抵当権の抹消原因になる書類の記載によります。抵当権抹消の登記原因には，「解除」「放棄」以外に「主債務消滅」などもあります。

あなたの抵当権抹消登記もお任せください！

抵当権抹消の登記は自分でできるのか？

住宅ローンの返済が終わったら、抵当権を抹消する登記をしなければなりません。

しかし、銀行は書類を送ってくるだけで、登記の手続きは自分でやらなければなりません。

抵当権抹消の登記は自分でできるのでしょうか？

答えは、できます。しかし、それなりに時間と労力がかかります。

まず、法務局に行って、申請書のひな形を入手して、次に、申請書類に必要事項を記入し、銀行から交付された抵当権設定通知書や印鑑証明書などの添付書類を準備します。

さらに、登録免許税を計算し、収入印紙を購入します。

最後に、法務局に再び行って、申請書類と添付書類と登録免許税を提出します。

これらの手続きは、初めての方にとっては難しく感じるかもしれません。

また、法務局の窓口は混雑していることが多く、待ち時間が長くなることもあります。

もし、書類に不備があったり、税金の計算が間違っていたりしたら、やり直しになることもあります。

そこで、当事務所では，抵当権抹消の登記をお手伝いしております。

司法書士として、登記の専門知識と経験を持っておりますので、スムーズに登記を完了させることができます。

また、費用もリーズナブルに設定しておりますので、ご安心ください。

抵当権抹消の登記は、早めに済ませることがおすすめです。

抵当権が残っていると、不動産の売却や贈与などができないだけでなく、災害や事故などで不動産が損傷した場合にも保険金の支払いが遅れたり減額されたりする可能性があります。

もし、抵当権抹消の登記についてご相談やご依頼がありましたら、お気軽に当事務所までご連絡ください。

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