権利を守る不動産登記：基礎から手続きまで徹底サポート

不動産登記とは

不動産登記とは、不動産の所有者や権利者を明らかにするための公的な手続きです。
不動産登記は、不動産の売買や贈与、相続などで権利が移転した場合や、抵当権や賃貸借権などの権利を設定した場合に行われます。
不動産登記は、法務局において登記簿に記録され、誰でも閲覧することができます。

不動産登記の目的は、不動産の権利関係を公示して、第三者に対して効力を発生させることです。
例えば、ある人が不動産を売買した場合、その取引を登記しないと、その人が所有者であることを他の人に主張することができません。
また、ある人が不動産に抵当権を設定した場合、その抵当権を登記しないと、その人が債権者であることを他の人に主張することができません。
このように、不動産登記は、不動産の権利関係を安定させるとともに、不正な取引や紛争を防止する役割を果たします。
不動産登記は、日本の法秩序の基盤となる重要な制度です。

代表的な不動産登記

不動産登記とは、不動産の権利関係を明らかにするために行う法的な手続きです。不動産登記は、登記所において登記簿に記録され、公示されます。不動産登記によって、不動産の権利者や権利の内容が確定し、第三者に対しても効力を発揮します。
代表的な不動産登記としては、次のような登記があります。

• 所有権移転登記
• 所有権移転登記
• 抵当権設定・抹消登記
• 住所・氏名等の変更登記
• 地上権や賃借権の登記　など

それぞれ、どの登記をどういった目的で行うかによって、登記の種類と効果が変わってきます。
不動産登記は、不動産取引や管理において重要な役割を果たします。
不動産登記に関する手続きや費用は専門的な知識や経験が必要ですので、司法書士に相談することをおすすめします。

こんな時に不動産登記が必要

不動産登記は、不動産の権利関係を公示するための手続きとして、いろいろな機能を備えています。
さまざまな種類の登記がありますが、ここでは代表的なものを紹介します。

◎住所や氏名が変わった時（住所変更・氏名変更）

不動産の権利者の住所や氏名などが変わった場合に行う登記です。例えば、結婚や離婚などで氏名が変わった場合や、引っ越しや市区町村の合併などで住所が変わった場合には、住所・氏名等の変更登記を行う必要があります。住所・氏名等の変更登記を行うことで、不動産の権利者の最新の情報が公示されます。
これは、不動産の所有者を明らかにするために重要な手続きです。

◎建物を建てた時（所有権保存）

所有権保存登記とは、所有権のない不動産に対して初めてされる権利の登記です。
主に新築の建物に対して行いますが、まれに所有権保存登記を申請されていなかった古い建物や行政から払い下げられた土地などに対しても行います。
所有権保存登記は、申請するか否かは基本的には所有者の任意となりますが、抵当権を設定するためには所有権保存登記が必須になるため、銀行などで住宅ローンを組んだ際は、必ず申請することになります。
また、未登記状態、表題部の所有権欄のみ所有者として記載されている状態は、法的に不安定な状態であるため、可能であれば、速やかに所有権保存登記手続きをすることを推奨いたします。

◎不動産の所有者を変更した時（所有権移転）

不動産の所有者が変わる場合に行う登記です。例えば、売買や相続、贈与などで不動産の所有者が変わる場合には、所有権移転登記を行う必要があります。所有権移転登記を行うことで、新しい所有者が不動産の正当な権利者であることが公示されます。
不動産を売買したり、贈与したりした場合は、現在の名義人と取得した人が共同で所有権が移転することに間違いないと申請する必要があります。（共同申請）
相続の場合は、相続人から誰が相続したのか（所有権を取得したのか）を申請することになりますが、元の所有者は死亡しているため、取得する人からだけの申請で所有権を移転することになります。（単独申請）
それぞれ、申請形態に応じて、申請に添付する書類や要件がことなります。
所有権移転登記を行うかどうかは任意ですが、この登記をしないと、権利を取得したことを第三者に主張できない、住宅ローンを組む際に抵当権が設定できない（銀行がお金を貸してくれない）、などの問題が生じる可能性があります。

◎不動産を担保にした時（抵当権・根抵当権設定）

不動産を担保にしてお金を借りる場合などに行う登記です。例えば、住宅ローンや事業資金などで不動産を担保にして借金をする場合には、抵当権や根抵当権の設定登記を行う必要があります。抵当権や根抵当権の設定登記を行うことで、借金の債権者が不動産に対する優先的な弁済権を得ます。
そのため、お金を借りる際に不動産を担保にする場合は、抵当権や根抵当権という権利を設定する登記が必要になります。

◎住宅ローンや借金の返済が終わった時（抵当権・根抵当権抹消）

住宅ローンや借金を完済した場合には、抵当権や根抵当権の抹消登記を申請する必要があります。抹消登記を行うことで、不動産に対する担保権が消滅します。
抵当権・根抵当権は申請しなければ抹消されません。（自動では消えません。）
うっかり申請を忘れてしまうと書類の再発行や相手方を探す必要があったり、場合によっては訴訟手続が必要になるなど、時間と手間、多大な費用がかかることがあります。
不動産の担保価値を回復するために重要な手続きです。
忘れずに申請しましょう。

◎住宅ローンの借り換え（抵当権設定・抵当権抹消）

住宅ローンを借り換える場合は、それまで借り入れていた金融機関への返済し、設定されていた抵当権を抹消して、新たに借り入れる金融機関に対する抵当権を設定する登記が必要です。
これにより、担保物件の移行や金利条件の変更などを公示することができるため、金融機関からすれば、所有者には必ず行っていただかなければならない重要な手続きです。

◎建物や土地を借りた時（地上権設定・賃借権設定）

不動産の所有者以外の者が不動産を使用する権利を得る場合に行う登記です。例えば、他人の土地に建物を建てる場合や、他人の建物を借りる場合には、地上権や賃借権の登記を行うことがあります。地上権や賃借権の登記を行うことで、使用者が不動産を使用する正当な権利者であることが公示されます。
土地の所有者と建物の所有者が異なる場合や、土地や建物を長期間貸し借りする場合は、地上権や賃借権という権利を設定し登記をすることで正当な権利によって使用していることが公示されます。
これは、土地や建物の使用者を明確にし、守るためにする手続きです。

◎その他、不動産に関する登記全般に対応しております。

不動産登記は、専門的な知識や書類作成が必要なため、司法書士などの専門家に依頼することが一般的です。
当事務所では、お客様のニーズに応じて適切な手続を提案し、丁寧に不動産登記の手続きを行います。
お気軽にご相談ください。

不動産の生前贈与について

不動産の生前贈与とは、自分が持っている家や土地を死ぬ前に他の人に渡すことです。相続ではなく、生前贈与をすることで、自分の思い通りに財産を継がせることができます。
生前贈与をするべきか、相続で名義を変えるべきかは、あなたの希望や不動産の値段によって違います。
生前贈与をすれば必ず得するとは限らないので、どちらを選ぶかよく考えてから行いましょう。

生前贈与のメリット・デメリット

◎メリット

• 贈与する相手を決められる
• 贈与により財産を減らし、相続税を減らすことができる
• 今すぐ贈与する、贈与を受けることができる

◎デメリット

• 不動産と土地の市場価値によって高額な贈与税が課せられる
• 不動産取得税などの費用がかかる

滋賀県大津市の不動産登記・相続登記なら司法書士・行政書士和田正俊事務所当事務所でお手伝いできること

当事務所では、お客様のご要望に合わせて不動産登記の申請・提案等をしています。
所有されている土地や建物について、こういうことがあったのだけど、こういう風にしたいのだけど、とご相談いただければ当事務所がどのような登記が必要かご提案させていただきます。
お気軽にお声かけくださいませ。

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①ファックスにて送信　FAX番号：077-574-7773
②メールに添付して送信　メールアドレス：info@wada7772.com

この記事を書いた人

司法書士・行政書士 和田正俊事務所　代表和田　正俊（Wada Masatoshi)

• 滋賀県司法書士会所属　登録番号　滋賀第441号
• 簡裁訴訟代理関係業務　認定番号　第1112169号
• 滋賀県行政書士会所属
  登録番号　第13251836号会員番号　第1220号
• 公益社団法人　成年後見センター・リーガルサポート滋賀支部所属
  会員番号　第6509213号
  後見人候補者名簿　及び　後見監督人候補者名簿　搭載
• 法テラス契約司法書士
• 近畿司法書士会連合会災害相談員