不動産賃貸に関する相談

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不動産賃貸トラブル解決ガイド：よくある相談事例と法的対応策

不動産賃貸におけるトラブルは、賃貸人（オーナー）と賃借人（入居者）の間でしばしば発生します。適切な知識と対応策を知っておくことで、多くの問題を未然に防いだり、円滑に解決したりすることができます。本記事では、実際によくある相談事例をもとに、法律的な見解や具体的な対処方法を詳しく解説します。

本記事のポイント：

  • 賃料滞納時の法的対応と契約解除の正しい手続き
  • 賃料増減額請求の法的根拠と実務上の対応方法
  • 賃借人による不正使用・目的外使用への対処法
  • 実際に使える通知書・催告書のテンプレート例
  • トラブル予防のための契約締結時のポイント

第1章: 賃借人の債務不履行と賃料増減額請求

賃貸借契約において最も多いトラブルの一つが賃料の滞納問題です。また、経済状況の変化や建物の状態変化に伴い、賃料の増減額を請求するケースも少なくありません。これらの問題に対して、法的にどのような対応が可能なのかを解説します。

相談事例1: 賃借人に延滞賃料の請求をしたい

相談内容

Aさんは、Bさんにマンションの一室を賃貸していますが、Bさんは数ヶ月間賃料を支払っていません。Aさんは何度も催促の電話や手紙を送りましたが、返事もなく連絡も取れません。AさんはBさんに対して、延滞賃料の支払いと賃貸借契約の解除を求めることはできますか？

STEP 1: 催告書と解除通知書の送付

まず、賃借人に対して「催告及び解除通知書」を送付します。この書面には以下の内容を明記します：

  • 延滞賃料の金額と内訳
  • 支払期限（通常は書面到達後2週間程度）
  • 期限内に支払いがない場合は契約を解除する旨

この書面は確実に相手に届いたことを証明するため、内容証明郵便で送付することが重要です。

STEP 2: 賃貸借契約の解除

催告期限内に支払いや連絡がない場合、賃貸人は契約を解除することができます。解除後は：

  • 延滞賃料と違約金等の支払いを請求
  • 物件の明け渡しを請求
  • 任意の明け渡しがない場合は裁判所に建物明渡訴訟を提起

STEP 3: 特殊なケースへの対応

賃借人が破産手続き中の場合は、破産管財人に対して契約解除の確認を求める催告書を送付します。管財人は1ヶ月以内に回答する義務があり、回答がない場合は契約が解除されたとみなされます。

催告及び解除通知書（サンプル） 

〒〇〇〇-〇〇〇〇 〇〇県〇〇市〇〇町〇-〇-〇
 B様

 賃貸借契約に関する催告及び解除通知

 平成〇年〇月〇日付で締結した賃貸借契約に基づき、下記の物件を賃貸しておりますが、貴殿は平成〇年〇月分から現在までの賃料を支払っておりません。 

物件名：〇〇マンション 
所在地：〇〇県〇〇市〇〇町〇-〇-〇 
部屋番号：〇〇号室 
賃料：月額￥〇万円 

これは、賃貸借契約に違反するものであり、私はこれに対して厳重に抗議します。
また、貴殿に対して以下の通り催告及び解除通知をします。
 
1. 貴殿は、本書到達後2週間以内に、平成〇年〇月分から現在までの延滞賃料￥○万円（内訳は別紙参照）を私の指定する口座に振り込むこと。 
 銀行名：○○銀行 支店名：○○支店
 口座番号：普通預金 0000000
 口座名義：A

2. 前項の期限内に支払いがない場合は、私は賃貸借契約を解除します。その場合、貴殿は速やかに物件を引き渡すこと。また、延滞賃料や違約金などの支払い義務は消滅しません。 

3. 本書は内容証明郵便で送付します。

 以上

 令和○年○月○日

 A 
 住所：〒○○○-○○○○ ○○県○○市○○町○-○-○
 電話番号：0XX-XXXX-XXXX


【別紙】
延滞賃料内訳
 令和○年○月分　￥○万円
 令和○年○月分　￥○万円
 ...
 合計　　　　　￥○万円

相談事例2: 賃料の増額請求をしたい

相談内容

Cさんは10年前から同じ賃料でアパートを貸していますが、周辺の賃料相場が上昇し、固定資産税も上がっています。借主のDさんに賃料増額を求めることはできますか？

賃料増額の法的根拠

借地借家法第32条により、以下の条件を満たす場合に賃料増額請求が可能です：

  • 土地・建物に対する租税その他の負担の増加
  • 土地・建物の価格の上昇
  • その他の経済事情の変動
  • 近傍同種の建物の賃料との比較

ただし、増額は客観的に相当と認められる範囲内でなければなりません。

賃料増額の手続き

  1. まずは賃借人と協議を行う
  2. 協議が整わない場合は「賃料増額請求書」を送付
  3. 請求書には増額の理由、新賃料、適用時期を明記
  4. 賃借人が応じない場合、調停・訴訟も検討

賃借人から異議がなければ、請求額で合意があったものとみなされます。異議があった場合は、相当賃料額について協議します。

第2章: 建物賃借人に対する不正使用の是正催告

賃貸借契約では、物件の使用目的や方法が定められています。賃借人がこれに違反して使用している場合、どのように対応すべきでしょうか。

相談事例3: 契約と異なる用途で物件を使用されている

相談内容

Eさんは居住用として物件をFさんに貸していますが、Fさんが無断で事務所として使用していることが判明しました。契約書には「居住用途以外での使用禁止」と明記されています。どのように対応すべきでしょうか？

STEP 1: 事実確認と証拠収集

まず、不正使用の実態を客観的に確認し、証拠を収集します：

  • 現地訪問による状況確認（写真撮影など）
  • 近隣住民からの情報収集
  • 事業登録情報の確認（インターネット検索等）

STEP 2: 是正催告書の送付

不正使用が確認できたら、「是正催告書」を内容証明郵便で送付します：

  • 契約違反の具体的内容を明記
  • 是正を求める期限を設定（通常2週間程度）
  • 是正されない場合は契約解除する旨を通知

STEP 3: 契約解除と明渡請求

期限内に是正されない場合は、契約解除通知書を送付し、物件の明け渡しを求めます。賃借人が応じない場合は、法的手続き（建物明渡訴訟）を検討します。

賃貸目的物の不正使用の是正催告書（サンプル） 

〒〇〇〇-〇〇〇〇 〇〇県〇〇市〇〇町〇-〇-〇
 F様

 賃貸目的物の不正使用に関する是正催告書

 平成〇年〇月〇日付で締結した賃貸借契約に基づき、下記の物件を賃貸しておりますが、貴殿は契約書第○条に定める「居住用途以外での使用禁止」に反して、当該物件を事務所として使用していることが判明しました。

 物件名：〇〇マンション
 所在地：〇〇県〇〇市〇〇町〇-〇-〇
 部屋番号：〇〇号室

 これは明らかな契約違反であり、私はこれに対して厳重に抗議します。
 つきましては、貴殿に対して以下の通り是正を催告します。

 1. 貴殿は、本書到達後2週間以内に、当該物件の使用目的を契約書に定める居住用途に是正すること。
 2. 前項の期限内に是正されない場合は、私は賃貸借契約を解除し、物件の明け渡しを請求します。
 3. 本書は内容証明郵便で送付します。

 以上

 令和○年○月○日

 E
 住所：〒○○○-○○○○ ○○県○○市○○町○-○-○
 電話番号：0XX-XXXX-XXXX

相談事例4: 賃借人による騒音など迷惑行為がある

相談内容

Gさんが所有するアパートの賃借人Hさんについて、深夜の騒音や大人数での宴会など、他の入居者から苦情が多数寄せられています。注意しても改善されない場合、どのような対応が可能でしょうか？

迷惑行為への対応手順

  1. 事実確認：他の入居者からの具体的な苦情内容を記録
  2. 口頭での注意：まずは直接または電話で注意
  3. 書面での警告：改善されない場合は警告書を送付
  4. 是正催告書の送付：内容証明郵便で正式に是正を求める
  5. 契約解除：それでも改善されない場合は契約解除

証拠収集のポイント

迷惑行為の証明には以下の証拠が有効です：

  • 他の入居者からの苦情書・陳述書
  • 騒音測定器による数値記録
  • 管理会社による現地確認の報告書
  • 警察への通報記録（対応があった場合）
  • 騒音や迷惑行為の日時・内容の詳細な記録

トラブル予防のためのポイント

賃貸借契約におけるトラブルを未然に防ぐために、契約締結時に以下の点に注意しましょう：

  • 契約書の明確化：使用目的、禁止事項、契約解除条件を具体的に記載
  • 重要事項説明の徹底：特に禁止事項については口頭でも明確に説明
  • 定期的な物件確認：設備点検などを口実に定期的に物件状態を確認
  • コミュニケーション：日頃から良好な関係を維持し、問題の早期発見・解決を図る
  • 専門家の活用：契約書作成や問題発生時には早めに専門家に相談

まとめ

不動産賃貸におけるトラブルは、適切な知識と対応によって解決することができます。賃料滞納や不正使用などの問題が発生した場合は、感情的にならず、法的手続きに則って対応することが重要です。また、トラブルを未然に防ぐためには、契約書の内容を明確にし、日頃からのコミュニケーションを大切にすることが効果的です。

法的手続きや通知書の作成など、専門的な対応が必要な場合は、弁護士や司法書士などの専門家に相談することをお勧めします。適切なアドバイスを受けることで、より円滑な問題解決が可能になります。

不動産賃貸に関するご相談

賃貸トラブルでお困りの方は、当事務所にお気軽にご相談ください。賃料滞納問題や契約解除手続き、各種通知書の作成など、専門的なサポートを提供いたします。

司法書士・行政書士和田正俊事務所

住所：〒520-2134 滋賀県大津市瀬田5丁目33番4号

電話番号：077-574-7772

営業時間：9:00～17:00

定休日：日・土・祝

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