賃貸物件の明渡請求に必要な3つの正当事由と具体的な立証方法

立退きが問題となる主な場面

• 契約期間満了時の更新拒絶：期間の定めのある賃貸借契約が満了し、賃貸人が更新を拒否する場合
• 解約申入れ：期間の定めのない賃貸借契約について、賃貸人が解約の申入れをする場合
• 契約解除：賃借人の債務不履行（賃料滞納など）を理由に契約を解除する場合
• 建替え：老朽化した建物を建て替えるために立退きを求める場合

自己使用の必要性

賃貸人自身や家族が居住するために物件が必要な場合が該当します。

裁判例の傾向：単なる希望程度では不十分で、具体的かつ切実な必要性が求められます。例えば、賃貸人の現在の住居が著しく狭小であったり、健康上の理由で住み替えが必要な場合などは考慮されます。

立証のポイント：医師の診断書、家族構成の変化を示す資料、現住居の状況を示す写真など

建物の老朽化・建替えの必要性

建物が著しく老朽化し、安全性に問題がある場合や、耐震性能が不足している場合が該当します。

裁判例の傾向：建物の物理的寿命だけでなく、経済的寿命（修繕費用が過大になる等）も考慮されます。ただし、単なる収益向上目的の建替えは正当事由として認められにくい傾向があります。

立証のポイント：建物診断報告書、耐震診断結果、修繕履歴と費用の記録など

事業用途での必要性

賃貸人が事業拡大や新規事業のために物件を使用する必要がある場合が該当します。

裁判例の傾向：具体的な事業計画があり、その事業が当該物件でなければ実施できない特別な理由がある場合に考慮されます。単なる収益性向上だけでは不十分です。

立証のポイント：事業計画書、資金計画書、許認可の必要性を示す資料など

立退料の一般的な相場（目安）

※あくまで目安であり、個別の事情や地域性により大きく異なります。

立退料の計算に影響する要素

• 賃貸借契約の継続期間：長期間の賃借人ほど高額になる傾向
• 賃借人の移転費用：引越し費用、新居の礼金・敷金等
• 賃借人の不利益：通勤・通学距離の変化、環境変化による不便さ
• 賃貸人の必要性の程度：必要性が低い場合は高額になる傾向
• 物件の立地・家賃水準：高額物件ほど立退料も高くなる傾向
• 事業用の場合：営業損失、取引先への影響、顧客減少リスク等

賃貸人の立場での対応策

1. 早期の交渉開始：契約期間満了の6ヶ月〜1年前から交渉を始める
2. 正当事由の証拠収集：自己使用の必要性を示す資料、建物診断書等を準備
3. 適切な立退料の提示：地域相場を踏まえた妥当な金額を提示
4. 代替物件の紹介：可能であれば近隣の代替物件を紹介
5. 書面による交渉経過の記録：話し合いの内容を書面で記録
6. 法的手続きの準備：交渉不調の場合に備えて弁護士に相談

注意点：嫌がらせや強引な交渉は、後の裁判で不利に働く可能性があります。常に誠実な態度で交渉を進めましょう。

賃借人の立場での対応策

1. 契約内容の確認：契約書の期間や更新条項を確認
2. 立退き理由の確認：賃貸人に具体的な理由を説明してもらう
3. 自身の必要性の説明：継続して住む必要性がある場合はその理由を伝える
4. 立退料の交渉：移転費用や新居の賃料差額等を考慮した金額を提示
5. 代替物件の条件提示：希望する条件の物件を探してもらう
6. 十分な退去準備期間の確保：最低3ヶ月以上の猶予期間を求める

注意点：正当な理由なく立退きを拒否し続けると、裁判費用や

• 十分な退去準備期間の確保：最低3ヶ月以上の猶予期間を求める

注意点：正当な理由なく立退きを拒否し続けると、裁判費用や弁護士費用がかかるだけでなく、裁判所から認められる立退料が減額される可能性もあります。合理的な交渉を心がけましょう。

Q1: 賃貸人から突然「立ち退いてほしい」と言われました。すぐに出ていかなければならないのでしょうか？

A: いいえ、すぐに退去する必要はありません。借地借家法では、賃貸人が賃借人に立退きを求める場合、正当事由が必要とされています。正当事由がない場合、賃借人は立退きを拒否することができます。まずは賃貸人に立退きを求める具体的な理由を確認し、必要に応じて専門家に相談することをお勧めします。

Q2: 建物の老朽化を理由に立退きを求められていますが、実際にはそれほど老朽化していないと思います。どうすればよいですか？

A: 建物の老朽化が立退きの理由である場合、その程度が重要です。第三者の専門家（建築士など）に建物診断を依頼して、実際の状態を客観的に評価してもらうことをお勧めします。老朽化の程度が軽微で、修繕で対応可能であれば、その旨を賃貸人に伝え、修繕による対応を提案することも一つの方法です。

Q3: 適正な立退料の金額はどのように決まるのでしょうか？

A: 立退料の金額に法律上の基準はなく、個別の事情や地域の相場によって異なります。一般的には、引越し費用、新居の礼金・敷金、賃料の差額（数ヶ月〜数年分）、居住期間、物件の立地条件などを考慮して算定されます。事業用物件の場合は、営業損失や移転に伴う顧客減少なども考慮されます。専門家に相談して、適正な金額を算出することをお勧めします。

Q4: 立退き交渉中に賃料を支払わなくてもよいのでしょうか？

A: いいえ、立退き交渉中であっても、契約が継続している限り賃料を支払う義務があります。賃料の不払いは契約違反となり、それを理由に契約解除される可能性があります。立退き交渉と賃料支払いは別の問題として捉え、契約上の義務は継続して履行することが重要です。

Q5: 立退きに応じた場合、敷金は全額返還されますか？

A: 原則として、賃借人の責めに帰すべき事由による損耗や未払い賃料がない限り、敷金は全額返還されるべきです。立退き合意の際に、敷金返還についても明確に取り決めておくことをお勧めします。また、立退料とは別に考えるべきものですので、立退料の交渉の中で敷金返還についても確認しておきましょう。