農地の売買・貸借と後継者への所有権移転に必要な手続きと許可

農地法第3条許可の主な審査基準

• 全部効率利用要件：買主が取得する農地を含めた全ての農地を効率的に利用できること
• 農作業常時従事要件：買主が年間150日以上農作業に従事すること
• 下限面積要件：取得後の経営面積が農業委員会の定める下限面積を超えること（通常30〜50アール）
• 地域との調和要件：周辺の農地利用に支障がないこと
• 法人の場合の要件：農業生産法人（農地所有適格法人）であること

申請手続きの流れ

1. 農業委員会で許可申請書を入手
2. 必要書類（住民票、耕作計画書、農業経営に関する申告書等）を準備
3. 申請書を農業委員会へ提出
4. 現地調査・審査（約1〜2ヶ月）
5. 農業委員会の総会での審議
6. 許可書の交付

農地売買契約書に必要な記載事項

• 当事者情報：売主・買主の氏名、住所、連絡先
• 対象農地の表示：所在、地番、地目、面積
• 売買代金と支払方法：金額、支払時期、支払方法
• 所有権移転時期：農業委員会の許可後、登記完了時など
• 引渡し条件：現状有姿か、整地後か、作物の取扱いなど
• 固定資産税等の精算：日割計算の基準日と方法
• 契約不履行の場合の措置：違約金の金額など
• 瑕疵担保責任：土壌汚染など隠れた瑕疵への対応
• その他特約事項：水利権、通行権など

農地の貸借方法の選択肢

農地貸借契約で確認すべき主なポイント

• 契約期間：一般的に3〜10年（中間管理機構経由の場合は10年以上が多い）
• 賃料：金額、支払時期、支払方法（現金、現物、振込など）
• 賃料の見直し条件：物価変動や周辺の賃料相場の変化に対応
• 契約更新の条件：自動更新か再契約か、更新料の有無
• 途中解約の条件：解約予告期間、違約金
• 農地の維持管理：水路・農道の管理責任、土壌改良等の費用負担
• 原状回復義務：契約終了時の農地の状態
• 第三者への転貸の可否：サブリースの取扱い
• 災害時の対応：天災による収穫不能時の賃料減免など

農地相続の特例措置

• 納税猶予制度：一定の要件を満たす場合、相続税の納税が猶予される
• 適用条件：
  • 被相続人が農業を営んでいたこと
  • 相続人が引き続き農業経営を行うこと
  • 対象農地が市街化区域外にあること（市街化区域内の場合は特定市街化区域農地に該当すること）
• メリット：相続農地に対する相続税の納税が猶予され、相続人が死亡するまで続けば猶予税額が免除される
• デメリット：農業経営を続ける必要があり、20年間は原則として譲渡・転用不可

相続による農地の所有権移転手続き

1. 被相続人の死亡から10ヶ月以内に相続税の申告
2. 相続人間で遺産分割協議を行い、農地の承継者を決定
3. 遺産分割協議書の作成（相続人全員の実印による押印と印鑑証明書が必要）
4. 農業委員会に相続の届出（農地法第3条の3）
5. 法務局で所有権移転登記の申請
6. 必要に応じて納税猶予の手続き

贈与税の納税猶予制度

農地等を一定の要件のもとで後継者に贈与した場合、贈与税の納税が猶予される特例があります。

• 適用条件：
  • 贈与者が農業を営んでいる個人であること
  • 受贈者が贈与者の推定相続人であり、かつ農業経営を継続する意思があること
  • 贈与税の申告期限（贈与を受けた年の翌年3月15日）までに申請手続きを行うこと
• メリット：農地等の贈与税が猶予され、贈与者死亡時に相続税の課税価格に算入（生前贈与加算）された後、相続税の納税猶予を受けることで、実質的に贈与税・相続税の負担を軽減できる
• 注意点：継続して農業経営を行う必要があり、要件を満たさなくなると、猶予された贈与税と利子税を納付する必要がある

贈与による農地の所有権移転手続き

1. 農業委員会に農地法第3条の許可申請
2. 許可後、贈与契約書の作成
3. 法務局で所有権移転登記の申請
4. 贈与を受けた年の翌年2月1日〜3月15日までに贈与税の申告
5. 納税猶予を受ける場合は必要書類を添付して申請

登記手続きに必要な主な書類

• 相続の場合
  • 遺産分割協議書（相続人全員の実印による押印と印鑑証明書）
  • 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本
  • 相続人全員の戸籍謄本、住民票
  • 固定資産評価証明書
  • 相続関係説明図
• 贈与の場合
  • 贈与契約書（収入印紙貼付）
  • 農地法第3条の許可書
  • 登記権利者・義務者の住民票
  • 登記義務者の印鑑証明書
  • 固定資産評価証明書