借地権付建物を売却する際の手続きと敷金返還請求のコツ

借地権の種類

• 旧法借地権：旧借地法（1992年以前）に基づく借地権。一般的に権利が強く、更新拒絶が困難
• 普通借地権：借地借家法に基づく標準的な借地権。契約期間は30年以上
• 定期借地権：契約期間満了時に更新なく確定的に終了する借地権。期間は50年以上が一般的
• 事業用借地権：事業用の建物所有を目的とする借地権。期間は10年以上50年未満

1. 市場調査と価格設定

借地権付建物の価格は、以下の要素を考慮して決定します：

• 建物の価値（築年数、構造、面積、状態など）
• 借地権の価値（権利の種類、残存期間、地代の水準など）
• 地域の相場
• 地主との関係性

ポイント：借地権の価値は一般的に更地価格の60〜80%程度とされますが、権利の種類や残存期間、地代水準などにより大きく変動します。適正な価格設定のために不動産鑑定士や専門業者の評価を参考にすることをお勧めします。

2. 売却先の選定と事前準備

買主候補が見つかったら、地主の承諾を得るための準備を進めます：

• 地主への事前連絡と意向確認
• 借地契約書の確認と重要事項の整理
• 敷金関連書類の準備
• 建物の現況調査と図面の準備
• 買主の信用情報の収集

ポイント：地主との良好な関係を維持しつつ、売却の意向を伝えることが重要です。地主が売却に協力的でない場合は、不動産仲介業者や弁護士などの専門家に間に入ってもらうことも検討しましょう。

3. 地主の承諾取得と契約締結

地主の承諾を得るためのアプローチ：

• 地主への正式な承諾依頼書の提出
• 買主の情報提供（職業、家族構成、信用情報など）
• 必要に応じた承諾料の交渉
• 地主からの承諾書の取得
• 売買契約の締結（地主の承諾を条件とする場合も）

ポイント：地主の承諾は借地権付建物売却の最大のハードルです。承諾が得られない場合の対応（契約解除条件など）も売買契約書に明記しておくことが重要です。

4. 引き渡しと登記手続き

売買契約締結後の手続き：

• 敷金の返還請求または引継ぎ手続き
• 地代の日割り精算
• 建物の所有権移転登記
• 借地権の登記（または対抗要件の整備）
• 地主への通知と挨拶
• 各種名義変更（固定資産税など）

ポイント：敷金の処理方法によって手続きが異なります。また、借地権の登記には地主の協力が必要な場合があり、売買契約の段階で協力義務を明確にしておくことが重要です。

【ケーススタディ】

• 当初の敷金：200万円（30年前に預け入れ）
• 未払地代：なし
• 原状回復費用の見積り：50万円
• 敷金償却の特約：10年で10%償却

計算方法：

1. 敷金総額：200万円
2. 償却額：200万円 × 10% × 3（30年÷10年） = 60万円
   ※ただし、多くの場合、償却は最大30%または50%までと上限が設けられていることが多い
3. 未払地代：0円
4. 原状回復費用：50万円
5. 返還請求額：200万円 - 60万円 - 0円 - 50万円 = 90万円

実務上の注意点：

• 原状回復費用は実際に発生したものではなく見積額のため、交渉の余地がある
• 敷金償却特約が有効かどうかは契約内容や判例に照らして検討が必要
• 借地権が買主に引き継がれる場合、原状回復義務も買主に引き継がれるため、原状回復費用を控除しないケースもある

1. 地主の承諾が得られないリスク

リスク：地主が借地権譲渡を承諾しない場合、売買契約が履行できなくなる可能性があります。

対策：

• 売買契約書に「地主の承諾が得られない場合は契約解除できる」旨の条項を入れる
• 地主との交渉を丁寧に行い、買主の属性資料を十分に準備する
• 不当な承諾拒絶の場合は、借地非訟手続きによる裁判所の許可を検討する
• 承諾料の支払いを検討する（状況によっては必要な場合も）

2. 敷金返還トラブルのリスク

リスク：敷金の金額や返還条件について地主と争いになる可能性があります。

対策：

• 借地契約書と敷金の受領証を確実に保管しておく
• 敷金の返還条件を事前に確認し、地主と認識を合わせる
• 原状回復費用の見積もりを第三者に依頼し、客観性を確保する
• 敷金返還請求権を買主に譲渡する場合は、金額を明確に合意しておく
• 必要に応じて、敷金返還に関する念書や合意書を地主から取得する

3. 借地条件の変更リスク

リスク：地主が承諾の条件として地代の増額や契約条件の変更を求める可能性があります。

対策：

• 借地権譲渡時に条件変更を求められない旨を事前に確認しておく
• 条件変更の協議は売買契約前に行い、結果を売買条件に反映させる
• 不当な条件変更要求の場合は、借地借家法の保護規定を根拠に交渉する
• 地代増額の場合は、適正な増額幅かどうかを専門家に確認してもらう

4. 対抗要件の欠缺リスク

リスク：借地権の登記がない場合、第三者に対抗できない可能性があります。

対策：

• 借地権設定登記または譲渡登記を行う（地主の協力が必要）
• 登記ができない場合は、建物の登記（借地権の対抗要件）を確実に行う
• 地主から「借地権譲渡承諾書」を書面で取得し保管する
• 新たな借地契約書を作成し、地主・買主間の権利関係を明確化する

敷金関連書類が紛失している場合

状況：長年の借地契約で敷金の受領証や契約書が紛失している

対応策：

• 地主の帳簿や記録を確認してもらう
• 銀行の振込記録など間接的な証拠を集める
• 過去の関係者（前所有者など）から事情を聴取する
• 敷金額について地主と協議し、和解的解決を図る
• 必要に応じて、確定判決や支払督促などの法的手段を検討

実務上のポイント：敷金の存在と金額の立証責任は原則として借地人側にあります。証拠がない場合は、地主の誠意に頼る部分が大きくなるため、円満な解決を心がけましょう。

地主が変更している場合

状況：借地契約開始後に地主が相続や売買によって変更している

対応策：

• 現地主が敷金返還義務を承継しているか確認する
• 地主変更時の合意書や念書などの書類を確認する
• 前地主から現地主への敷金引継ぎ状況を調査する
• 必要に応じて、前地主にも返還請求を検討する
• 前地主と現地主の責任割合について協議する

実務上のポイント：原則として敷金返還義務は借地権とともに新地主に承継されますが、実務上はトラブルになりやすい場面です。地主変更時の書類を確認し、必要に応じて法的アドバイスを受けることをお勧めします。

敷金が高額な場合

状況：古い借地契約で高額な敷金（または保証金）が設定されている

対応策：

• 敷金と保証金の区別を明確にする
• 契約書の償却条項や返還条件を精査する
• 類似事例や判例を調査し、適正な返還額を検討する
• 高額敷金の一部を買主に引き継ぐ方法を検討する
• 必要に応じて、分割返還の交渉を行う

実務上のポイント：特に古い契約では、現在の経済状況から見て不相応に高額な敷金が設定されているケースがあります。そのような場合、敷金返還請求権の一部を売買代金に含めて買主に譲渡する方法が現実的なことも多いです。

敷金返還請求権の譲渡方法

状況：敷金返還請求権を売主から買主に譲渡する場合

対応策：

• 売買契約書に敷金返還請求権の譲渡条項を明記する
• 地主に対して敷金返還請求権譲渡の通知を行う
• 敷金額と諸条件について買主と明確に合意する
• 必要に応じて、地主を交えた三者間の確認書を作成する
• 敷金相当額を売買代金で調整する方法を検討する

実務上のポイント：敷金返還請求権の譲渡は債権譲渡の一種です。確実に効力を発揮させるためには、民法の債権譲渡に関する規定に従い、地主（債務者）への通知または承諾を得ることが重要です。

Q1: 地主が借地権譲渡を承諾しない場合、どうすればよいですか？

A: 地主が正当な理由なく承諾を拒否している場合は、借地借家法第19条に基づき、裁判所に「借地権譲渡許可」の申立てを行うことができます。これは「借地非訟事件」と呼ばれる特別な手続きです。ただし、この手続きには時間とコストがかかるため、まずは粘り強く交渉することをお勧めします。地主の懸念点を理解し、それに対応する提案（例：買主の詳細な情報提供、保証人の追加、適正な承諾料の提示など）を行うことで解決できるケースも多いです。

Q2: 敷金の額について地主と争いがある場合、どうすればよいですか？

A: まずは敷金の受領証や契約書など、客観的な証拠を集めることが重要です。証拠がある場合は、書面で正式に請求し、必要に応じて内容証明郵便を利用しましょう。それでも解決しない場合は、少額訴訟や民事調停などの法的手段を検討することになります。また、売買が急ぎの場合は、敷金返還請求権を買主に譲渡し、売買代金で調整する方法も検討できます。この場合、将来的なトラブルを避けるため、敷金額と返還条件について買主と明確に合意しておくことが重要です。

Q3: 敷金を買主に引き継ぐ場合、税務上の注意点はありますか？

A: 敷金返還請求権を買主に引き継ぐ場合、適正な評価額で売買代金に反映させることが税務上重要です。例えば、敷金200万円の返還請求権があるが、諸条件を考慮すると実質的な価値は150万円と評価される場合、その差額50万円は売買代金の調整として明確に区分すべきです。不明確な場合、税務調査で贈与と見なされるリスクがあります。また、敷金の引継ぎに伴う地主への通知や書類作成は、権利関係を明確にするだけでなく、税務上の証拠としても重要です。不明点は税理士に相談することをお勧めします。

Q4: 借地権付建物の売却時に、地主から地代の値上げを要求されました。応じる必要がありますか？

A: 借地権譲渡の承諾条件として地代値上げを要求されることはよくありますが、法的には複雑な問題です。借地借家法では、地代は経済事情の変動に応じて適正な金額に増減できると規定されています（第11条）。したがって、長期間地代改定がなく、周辺相場と比べて著しく低い場合は、ある程度の値上げに応じる合理性があるかもしれません。しかし、不当に高額な値上げは認められません。まずは周辺相場を調査し、適正な地代水準を把握した上で交渉することをお勧めします。交渉が難航する場合は、法律の専門家に相談しましょう。

Q5: 古い借地契約で敷金の記録が曖昧です。どうすれば良いですか？

A: 古い借地契約では記録が不十分なケースが多いです。まずは以下の方法で情報収集を試みましょう：

• 前所有者や関係者からの事情聴取
• 古い領収書や通帳の記録の確認
• 地主側の記録の開示依頼
• 地域の不動産業者等への相場確認

それでも確認できない場合は、現地主と率直に状況を話し合い、和解的な解決を目指すことも一つの方法です。例えば、敷金の一部返還で合意するなど、双方が納得できる解決策を模索しましょう。また、売買契約においては、敷金関連の事実関係が不明確である旨を明記し、将来的なトラブルを防止することも重要です。