登記事項証明書の見方（不動産）
不動産取引や相続手続きの際に必要となる「登記事項証明書」。緑色の特殊な用紙に印刷されたこの公的書類は、不動産の権利関係を証明する重要な書類ですが、初めて目にすると専門用語や独特の構成に戸惑うことも多いでしょう。このページでは、司法書士の視点から登記事項証明書の基本構造と読み方のポイントを詳しく解説します。
不動産の登記事項証明書は、大きく分けて「表題部」「権利部（甲区）」「権利部（乙区）」の3つのセクションで構成されています。それぞれが不動産に関する異なる情報を提供しており、この3つを理解することが登記事項証明書を読み解く基本となります。
証明書を受け取ったとき、まず確認すべきなのは「認証文」です。証明書の種類（全部事項証明書、現在事項証明書、所有者証明書など）によって記載内容が異なるため、どのタイプの証明書かをまず確認しましょう。
また、発行日にも注意が必要です。多くの官公庁や金融機関では「発行から3ヶ月以内」などの期限を設けていることがあります。古すぎる証明書は使用できない場合があるので注意しましょう。
表題部は、登記事項証明書の最初に登場するセクションで、不動産そのものの客観的・物理的な情報が記載されています。土地と建物では記載内容が異なります。
実務上の注意点：
表題部の情報は、必ずしも現況を反映していないことがあります。例えば、土地の地目が「田」となっていても、実際には住宅が建っていることや、建物の「種類」が「居宅」となっていても、実際には店舗として使用されていることがあります。このような場合、実態に合わせて地目変更登記や種類変更登記を行う必要がありますが、多くの場合、そのままになっていることも珍しくありません。
また、固定資産税は登記上の情報ではなく現況に基づいて課税されることが一般的です。
権利部（甲区）は、その不動産の所有権に関する情報が記載されるセクションです。現在の所有者だけでなく、過去の所有者の変遷も確認できます。
読み方のポイント：
権利部（甲区）は時系列順に記載されており、最新の登記（現在の所有者）は最後に記載されています。「所有権保存」は最初の所有者の登記で、「所有権移転」はその後の所有者変更を示します。
また、「付記」と記載されている部分は、主登記に付随する変更登記です。例えば、所有者の住所変更などが付記登記として記載されます。
不動産が複数人の共有になっている場合、各共有者の持分が分数（例：2分の1）で表示されます。すべての持分を合計すると1（全体）になります。共有名義の場合は特に、各共有者の権利関係を正確に把握することが重要です。
権利部（乙区）は、所有権以外の権利や制限が記載されるセクションです。抵当権などの担保権や地上権などの用益権、差押えなどの処分制限が記録されます。
権利部（乙区）で最も多く見られるのが抵当権です。抵当権の登記からは以下の情報を読み取ることができます：
実務上の重要ポイント：
権利部（乙区）に記載がある場合、その不動産には何らかの制限や負担があることを意味します。不動産取引や相続の際には、これらの権利関係を正確に把握し、適切に処理することが非常に重要です。
特に抵当権がある不動産を売買する場合は、決済時に抵当権の抹消手続きを行う必要があります。また、相続においても、被相続人の債務と抵当権の関係を正しく理解することが重要です。
住宅ローンなどでは、複数の不動産（土地と建物など）に同じ債権のために抵当権が設定されることがあります。このような場合、「共同担保目録」という形で、同じ債権のために担保に入っている不動産の一覧が作成されます。
共同担保目録からは、その抵当権がどの不動産に設定されているかを把握することができます。不動産売却や相続で一部の不動産だけを処分する場合には、共同担保関係を理解することが重要です。
登記事項証明書で下線が引かれている部分は、その登記が抹消（削除）されたことを示しています。例えば、住宅ローンを完済して抵当権が抹消された場合、その抵当権の登記内容に下線が引かれます。
全部事項証明書の場合、過去に抹消された登記も含めて記載されるため、下線の部分が多く含まれることがあります。現在有効な登記だけを確認したい場合は、「現在事項証明書」を取得するとよいでしょう。
登記事項証明書の最後には「認証文」が記載されています。この認証文によって、その証明書がどのような内容を証明しているのかを確認できます。
主な認証文の例：
証明書の種類によって記載内容や用途が異なるため、目的に合った証明書を取得することが重要です。不動産の登記事項証明書の種類について詳しくは、登記事項証明書の種類（不動産）をご覧ください。
登記事項証明書には、発行された日付と発行した法務局の所属、登記官の氏名、公印が記載されています。これらは証明書の公的な効力を保証するものです。
多くの公的機関や金融機関では、「発行から3ヶ月以内」などの期限を設けていることが多いため、証明書を使用する際には発行日に注意が必要です。
また、近年は電子公印（黒色の印影）が使用されていますが、公的な効力は従来の朱印と変わりません。なお、登記事項要約書（証明ではなく閲覧用の簡易版）には登記官の氏名や公印がないため、公的な証明書として使用できません。
Q. 登記事項証明書はどこで取得できますか？
A. 全国の法務局・地方法務局で取得できます。また、オンラインでの請求や郵送での請求も可能です。取得には手数料（通常1通600円〜1,000円）が必要です。
Q. 登記事項証明書の見方がわからない場合はどうすればよいですか？
A. 不動産登記は専門的な内容を含むため、解釈が難しい場合は司法書士や不動産の専門家に相談することをお勧めします。特に重要な取引や手続きの際には、専門家のアドバイスを受けることで、リスクを回避できます。
Q. 登記と現況が異なる場合はどうすればよいですか？
A. 登記内容と実際の状況が異なる場合（例：建物の増築が未登記、地目が実態と異なるなど）は、登記を現況に合わせるための変更登記を行うことができます。これらの手続きは司法書士に依頼することで、正確かつスムーズに進めることができます。
登記事項証明書の読み方や解釈に不安がある方、不動産登記に関する手続きでお困りの方は、ぜひ当事務所にご相談ください。司法書士として豊富な経験と専門知識を活かし、皆様の不動産に関する様々な手続きをサポートいたします。
複雑な登記手続きや登記事項証明書の見方でお悩みの方は、お気軽にご相談ください。初回相談は無料で承っております。
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