コラム │ 【滋賀】相続した土地など、不動産の名義変更（相続登記）をサポート | 司法書士・行政書士和田正俊事務所

資料収集

故人の遺品や自宅保管書類から、預金通帳、権利証、固定資産税納税通知書、保険証券、借用書など、財産に関わるあらゆる資料を探し出します。

現状把握

収集した資料に基づき、個々の財産の現状を詳細に確認します。金融機関への残高照会、不動産の登記簿謄本（登記事項証明書）の取得、有価証券の評価額確認などを行いましょう。必要に応じて、故人の取引履歴なども確認します。

評価

相続税の申告や遺産分割協議のために、各財産の評価額を確定させます。預貯金は残高証明書、不動産は路線価や固定資産税評価額を参考に、必要に応じて不動産鑑定士に評価を依頼することも検討します。

固定資産税納税通知書

行政機関から毎年4月～5月頃に送付されてくる「固定資産税納税通知書」は、被相続人が不動産を所有していたかどうかを調べる一般的な方法です。

固定資産納税通知書には、亡くなった方が所有している不動産の大半が記載されており、所在地番まで確認することができます。

しかし、固定資産納税通知書だけで全ての不動産を把握するのは難しいので注意が必要です。共有物件の場合、共有者である他の人が住む住所に送付される場合があり、家の中を探しても見つからない場合や、亡くなった方と他の人が共有している不動産が含まれている場合には、全てを把握できない可能性があります。

登記資料の調査

登記資料は土地や建物などの権利証となるため、非常に重要な書類です。そのため、自宅の金庫や金融機関の貸金庫など、災害などの被害にも備えた場所に保管されている可能性が高い書類となります。

実際に権利証などの登記資料を調べることで、被相続人が所有していた不動産を全て把握できたというケースも多いのです。

ただし、手元に書類を保管していない場合も考えられるため、他の方法でも調べるようにしましょう。

名寄帳で確認する

名寄帳（なよせちょう）は、市区町村役場の資産税課で取り寄せることが可能です。ただし、名寄帳を取得するには、相続人であることを証明する書類（戸籍謄本の写しなど）が必要となります。

これらの方法を組み合わせることで、被相続人が所有していた不動産を特定することができます。

不動産の種別と所在地の特定

相続した不動産を適切に評価・分割するためには、まずはどのような不動産を所有しているか、正確に把握することが重要です。

一口に不動産といっても、土地や建物、区分マンションなど、様々な種類があります。それぞれ評価方法や法律上の扱いが異なるため、正確に把握することが重要です。例えば、土地であれば「宅地」「田」「畑」といったように、利用状況によって区分されます。

不動産の所在地は、登記簿謄本（登記事項証明書）で確認できます。登記簿謄本は、法務局で取得することができます。

権利関係の確認

相続財産における不動産調査では、権利関係の確認も重要なポイントです。

所有権

誰がその不動産の所有者なのか

借地権

土地を借りて建物を所有している場合の権利関係

抵当権

不動産に担保設定がされているかどうか

このように、不動産には所有権以外にも様々な権利が関係している可能性があります。例えば、被相続人が家を建てるとき、土地は他人のものだったというケースもあります。また、抵当権が設定されている場合は注意が必要です。これは、住宅ローンが残っている場合などに設定されるもので、相続時にローンの返済義務も引き継ぐことになります。

このように、不動産には複雑な権利関係が存在するケースもあるため、注意が必要です。

不動産の評価額

相続税の計算において、不動産を適切に評価することは非常に重要です。評価額は、土地や建物の種類、状態、立地など様々な要素によって変動します。専門家による査定を受けることで、より正確な評価額を把握することができます。

これらの項目を調査することで、相続不動産の状況を正確に把握することができます。

相続財産調査はできるだけ早く開始する

必要書類の収集や手続きには時間がかかる場合があり、後になればなるほど、関係者間の負担が大きくなってしまう可能性があります。

相続財産調査、特に不動産調査はできるだけ早く開始することが重要です。なぜなら、調査には多くの時間と労力を要する可能性があるからです。

必要書類の収集

登記事項証明書、固定資産税評価証明書など

相続人の確定

戸籍謄本などを用いて相続人を確定する

遺産の評価

不動産鑑定士などに依頼する場合もある

遺産分割協議

相続人全員で遺産の分割方法について話し合う

このように、多くの手続きが必要となる場合があり、それぞれに時間がかかる可能性があります。相続税の申告期限は、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内と定められています。余裕を持った行動を心がけましょう。

専門家の活用

相続財産調査、特に不動産調査は専門性の高い分野です。円満な相続を実現するため、専門家の活用は非常に有効な手段となりえます。

専門家	得意分野
司法書士	不動産の権利関係の調査、相続登記手続き
土地家屋調査士	土地の境界確定測量、建物の表示登記手続き
不動産鑑定士	不動産の評価額の査定

例えば、相続した不動産の正確な境界線が不明瞭な場合、土地家屋調査士に依頼することで、境界を確定することができます。また、不動産の評価額について相続人間で意見が分かれる場合は、不動産鑑定士に査定を依頼することで、客観的な評価額を算出できます。専門家の知識と経験を借りることで、スムーズかつ正確な不動産調査が可能となり、後のトラブル回避にもつながります。

滋賀で司法書士に相続財産調査や遺産分割、相続登記などのご相談をお考えの方は、和田正俊事務所へご相談ください。複雑な案件でも諦めずに解決策を探し、お客様のご要望にできる限りお応えいたします。初回相談は無料で承ります。相続に関する疑問や不安をお気軽にご相談ください。