不動産共有者が所在不明の場合｜裁判所申立てによる解決法

「所在等不明共有者」とは、以下のいずれかに該当する共有者のことを指します：

1. 所在不明共有者：共有者の所在が知れない場合
2. 連絡不能共有者：共有者は知っているが、合理的な努力を払っても連絡がつかない場合
3. 法人でない社団等の構成員不明共有者：法人格のない団体の構成員の所在が不明な場合

このような状況では、共有物の管理や処分に関する合意形成が困難になり、不動産の有効活用が阻害されます。特に、相続による共有状態が複雑化するケースや、古い共有名義の不動産で共有者との連絡が途絶えているケースなどが典型的な問題事例です。

STEP 1: 持分取得の裁判を申し立てる

他の共有者の持分を自分が取得したい場合、裁判所に「持分の取得の裁判」を申し立てます。申立ては不動産の所在地を管轄する地方裁判所で行います。申立書には、不動産の特定情報、共有者の持分、所在等不明共有者の情報、所在不明の事情などを記載します。

STEP 2: 裁判所による審理

裁判所は申立ての内容を審理し、要件を満たしていると判断した場合、申立人に対して「供託命令」を出します。この命令では、所在等不明共有者のために一定の金銭を供託所に供託するよう指示されます（非訟事件手続法第87条第5項）。

STEP 3: 供託金の支払い

裁判所が定めた供託金を指定された供託所に支払い、その旨を裁判所に届け出ます。この供託金額は通常、不動産の時価を基準に所在等不明共有者の持分に応じて算定されます。供託命令に従わない場合、申立ては却下されます（同条第8項）。

STEP 4: 裁判の確定と登記手続き

裁判が確定すると、所在等不明共有者の持分は申立人に移転します。この裁判の確定を待って、法務局で所有権移転登記を行います。登記申請には裁判の謄本などが必要です。

供託金の額

裁判所は、不動産の時価、所在等不明共有者の持分割合、管理費用の負担状況などを考慮して供託金額を決定します。通常は不動産鑑定士による鑑定評価や固定資産税評価額などを参考に算定されます。

所在等不明共有者の供託金還付請求

所在等不明共有者は、持分の取得の裁判が確定した後、供託所に対して供託金の還付を請求できます。その際は、自身が所在等不明共有者と同一人であることや裁判が確定したことを証明する書類を提出する必要があります。

STEP 1: 譲渡権限付与の裁判を申し立てる

不動産の所在地を管轄する地方裁判所に申立てを行います。申立書には、不動産の特定情報、共有者の持分、所在等不明共有者の情報、譲渡先となる第三者の情報などを記載します。

STEP 2: 裁判所による審理と供託命令

持分取得の裁判と同様に、裁判所は審理を行い、供託命令を出します。供託金額は、不動産の時価に所在等不明共有者の持分割合を乗じた額が基準となります。

STEP 3: 権限付与の裁判確定後、第三者への譲渡

裁判が確定すると、申立人は所在等不明共有者の持分を特定の第三者に譲渡する権限を得ます。譲渡契約の締結や登記手続きを行い、持分を第三者に移転します。

STEP 4: 所在等不明共有者への対価支払い

所在等不明共有者が現れた場合、譲渡をした共有者は、不動産の時価相当額を所在等不明共有者の持分に応じて按分した金額を支払う義務があります（民法第262条の3第3項）。また、所在等不明共有者は供託金の還付を請求することもできます。

所在等不明の確認

共有者が本当に所在不明か、連絡不能かを確認するため、以下の調査を行います：

• 住民票や戸籍の調査
• 最後の住所への郵便（内容証明など）
• 親族や知人への照会
• インターネットや SNS での検索

裁判所は「所在等不明」の要件を厳格に審査するため、調査記録や証拠を残しておくことが重要です。

不動産の評価

供託金額の基準となる不動産の時価を把握するため、以下の資料を準備しておきます：

• 不動産鑑定評価書
• 固定資産税評価証明書
• 周辺の取引事例資料
• 不動産会社による査定書

裁判所が適切な供託金額を決定できるよう、客観的な評価資料を提出することが重要です。

司法書士・行政書士和田正俊事務所

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