敷金返還請求: 知っておくべき手続きと注意点

2025年2月2日

敷金返還請求の完全ガイド：退去時のトラブルを防ぐための手順と注意点

賃貸物件を退去する際、敷金（保証金）の返還をめぐるトラブルはよく発生します。適切な手続きを知っておくことで、不必要なトラブルを回避し、正当な敷金の返還を受けることができます。本記事では、敷金返還請求の具体的な方法から、効果的な請求書の書き方、賃貸人側の対応まで詳しく解説します。

本記事のポイント：

敷金の法的性質と返還の原則
効果的な敷金返還請求書の書き方と送付方法
原状回復費用の正しい考え方と法的根拠
敷金返還トラブルを避けるための事前準備
敷金返還請求書のサンプル文例

敷金とは何か？

敷金とは、賃貸借契約を結ぶ際に賃借人（入居者）が賃貸人（大家・管理会社）に預ける保証金のことです。主に以下の目的で預けられます：

家賃の滞納保証：賃料不払いが生じた場合の担保
原状回復費用の担保：退去時の修繕費用への充当
その他契約違反による損害の補填：契約上の義務違反への対応

法律上、敷金は預り金という性質を持ちます。つまり、賃貸借契約が終了し、賃借人の債務（未払い家賃や原状回復義務など）が存在しない場合は、敷金は全額返還されるべきものです。

敷金と礼金の違い

敷金と混同されやすい「礼金」は、賃貸借契約時に賃貸人に支払う一時金で、返還を前提としないお礼の性質を持つものです。一方、敷金は預り金であり、原則として返還されるべきものです。契約書で両者の区別を確認しておくことが重要です。

敷金返還請求の手順

敷金の返還を受けるための基本的な手順は以下の通りです：

STEP 1: 退去時の立会いと確認

退去時には、できるだけ賃貸人または管理会社の担当者と一緒に物件の状態を確認する「立会い」を行いましょう。この際、物件の状態、特に傷や汚れについて写真を撮るなど記録に残しておくことが重要です。立会い時に、敷金の返還予定額や原状回復費用の見積もりについて確認しておくとよいでしょう。

STEP 2: 口頭での請求

まずは賃貸人や管理会社に電話や訪問で敷金の返還について確認します。この段階で、いつ頃返還されるのか、どのような費用が差し引かれるのかを確認しましょう。ただし、口頭での請求だけでは証拠として不十分なため、次のステップに進むことが重要です。

STEP 3: 敷金返還請求書の作成・送付

口頭での請求に対して満足のいく回答が得られない場合や、念のため証拠を残しておきたい場合は、正式な「敷金返還請求書」を作成し送付します。請求書は後述する内容を含め、できるだけ詳細かつ正確に作成します。

STEP 4: 回答の確認と対応

敷金返還請求書に対する賃貸人からの回答を確認します。満足のいく回答であれば手続きは完了ですが、原状回復費用の過大請求など不当な対応があった場合は、証拠を揃えて再度交渉するか、専門家に相談することを検討します。

敷金返還請求書の書き方

敷金返還請求書は、賃借人が賃貸人に対して敷金の返還を正式に請求するための重要な文書です。以下の内容を明確に記載しましょう：

基本情報

作成日付
請求書のタイトル（「敷金返還請求書」など）
賃借人の氏名・住所・連絡先
賃貸人（または管理会社）の氏名・住所

契約情報

物件の所在地・名称・部屋番号
賃貸借契約の期間（開始日・終了日）
敷金の支払額・支払日・支払方法
退去日

請求内容

返還を求める敷金の金額
返還期限（「本状到達後○週間以内」など）
返還方法（振込先口座情報など）
原状回復費用の内訳に異議がある場合はその理由

結びと署名

期限内に返還がない場合の対応（「法的手段を検討する」など）
連絡先情報（電話番号・メールアドレスなど）
賃借人の署名・捺印
添付資料がある場合はその旨（「退去時の写真」など）

敷金返還請求書の送付方法

敷金返還請求書は、後々のトラブル防止のため、送付した証拠を残すことが重要です：

内容証明郵便：最も確実な方法。いつ、どのような内容の文書を送ったか公的に証明できます。
簡易書留：内容証明ほどではありませんが、配達証明をつければ送付した事実の証明になります。
直接手渡し：直接渡す場合は、必ず受領証（日付、受取人名、押印のあるもの）をもらいましょう。
メール送信：補助的な手段として使用可。開封確認機能を利用し、重要な内容は紙の文書でも送付しましょう。

敷金返還請求書のサンプル

敷金返還請求書 
令和○年○月○日
 ○○不動産株式会社 御中 （または○○様）

 請求者 
住所：〒○○○-○○○○ ○○県○○市○○町○-○-○ 
氏名：山田 太郎 
電話：090-○○○○-○○○○

 私は、下記の通り賃貸借契約を締結し、敷金を預けておりましたが、契約終了に伴い、敷金の返還を請求いたします。
 記
 1. 賃貸物件
 物件名：○○マンション
 所在地：○○県○○市○○町○-○-○
 部屋番号：○○号室

 2. 賃貸借契約期間
 令和○年○月○日から令和○年○月○日まで

 3. 敷金
 金額：○○万円
 支払日：令和○年○月○日
 支払方法：振込

 4. 退去日 令和○年○月○日（立会確認済み）

 5. 請求内容
 返還請求額：○○万円 
（敷金○○万円から原状回復費用○万円を差し引いた金額）
 ※原状回復費用の内訳について異議がある場合はここに記載

 6. 返還期限
 本状到達後2週間以内（令和○年○月○日まで）

 7. 返還方法 下記口座へのお振込みをお願いいたします。
 銀行名：○○銀行
 支店名：○○支店
 口座種別：普通
 口座番号：○○○○○○○
 口座名義：ヤマダ タロウ

 なお、上記期限までに返還がない場合は、法的手段を検討せざるを得ませんので、ご了承ください。
 本件についてのご連絡は、上記電話番号またはメールアドレス（○○○@○○○.com）までお願いいたします。
 以上

 請求者：山田 太郎 印

賃貸人側の注意点

敷金返還請求を受けた賃貸人（大家・管理会社）側が、原状回復費用への充当を主張する場合は、以下の点に注意する必要があります：

原状回復の範囲

「原状回復」とは、賃借人の故意・過失や通常の使用を超える使用による損耗・毀損を復旧することを指します。経年劣化や通常の使用による損耗は、賃貸人の負担となります。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によれば、例えば以下のような区分があります：

賃借人負担の例：タバコのヤニ汚れ、ペットによる傷、落書き、不注意による設備の破損など
賃貸人負担の例：壁紙の自然退色、家具の設置による床のへこみ、小さな画鋲の穴、設備の経年劣化など

費用の具体的な算出

原状回復費用は、実際に発生した費用または正当な見積もりに基づいて算出しなければなりません。抽象的な「クリーニング代」などで一律に差し引くことは適切ではありません。具体的には：

実際の修繕・清掃作業の内容と費用の明細
複数の業者からの見積もり
経年劣化を考慮した減価償却計算

これらを明示して、賃借人に説明する必要があります。

適切な回答と手続き

敷金返還請求を受けた場合、賃貸人は以下の対応をすべきです：

請求に対して誠実かつ迅速に回答する
原状回復費用の明細と根拠を文書で提示する
敷金から差し引く金額と返還する金額を明確に示す
返還予定日を明示する

敷金から差し引く金額に納得がいかない場合、賃借人から異議が出ることを想定し、客観的な証拠（写真、見積書など）を保管しておくことが重要です。

敷金返還トラブルを防ぐための事前準備

敷金返還に関するトラブルを未然に防ぐためには、入居時と退去時の準備が重要です：

入居時の準備

物件の状態確認：入居前に部屋の状態（傷や汚れ）を写真で記録
契約書の確認：敷金の金額、返還条件、原状回復の範囲を明確に確認
重要事項説明書の保管：原状回復に関する説明内容を確認し保管
敷金領収書の保管：支払った敷金の額と日付の証明として保管

退去時の準備

立会いの要請：必ず賃貸人または管理会社と一緒に部屋の確認
清掃と修繕：可能な範囲で部屋を清掃し、軽微な傷は修繕
状態の記録：退去時の部屋の状態を写真や動画で記録
立会い確認書：立会い時に確認した内容を書面にして双方保管

専門家への相談

敷金返還に関するトラブルは、法的な知識が必要となる場合が多く、自力での解決が難しいケースもあります。以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう：

原状回復費用が不当に高額である
請求に対して賃貸人から回答がない
賃貸人と話し合いがつかず平行線になっている
敷金以上の金額を請求されている

相談先としては、以下のような機関や専門家があります：

消費生活センター：無料で相談可能
法テラス：法律相談（条件あり）
司法書士・行政書士：文書作成や法的助言
弁護士：法的対応や裁判

敷金返還問題は比較的少額であることが多いため、費用対効果を考慮して相談先を選ぶことも大切です。

まとめ

敷金返還請求は、賃貸借契約の終了時に適切に行うことで、不必要なトラブルを避け、正当な金額の返還を受けることができます。本記事で解説した手順に従い、特に以下の点に注意して対応しましょう：

敷金は原則として返還されるべき「預り金」である
原状回復費用は「通常の使用を超える損耗」に対してのみ請求できる
敷金返還請求書は具体的かつ正確に作成し、証拠を残す方法で送付する
入居時・退去時の物件状態を写真等で記録しておく
交渉が困難な場合は早めに専門家に相談する

適切な知識と準備があれば、敷金返還に関するトラブルを最小限に抑えることができます。賃貸契約を終了する際は、本記事を参考に、計画的かつ冷静に対応しましょう。

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