司法書士が教える登記簿の基本的な見方

2025年1月29日

司法書士が解説する登記簿の見方

不動産を購入する際や、相続、贈与などで不動産を取得する際に必ず確認する必要があるのが「登記簿」です。登記簿は不動産の権利関係を明確にするための重要な書類であり、これを正しく理解することは非常に重要です。本記事では、司法書士が登記簿の見方について詳しく解説します。

登記簿の3つの構成要素：

表題部：不動産の物理的情報（所在地、面積、地目など）
権利部（甲区）：所有権に関する情報（所有者、取得原因など）
権利部（乙区）：所有権以外の権利情報（抵当権、地上権など）

登記簿とは？

登記簿とは、不動産の所在地、面積、所有者、抵当権などの権利関係を記録した公的な書類です。法務局で管理されており、誰でも閲覧することができます。登記簿は大きく分けて「表題部」「権利部（甲区）」「権利部（乙区）」の3つの部分から構成されています。

表題部

表題部には、不動産の物理的な情報が記載されています。具体的には、以下のような情報が含まれます。

所在: 不動産の所在地
地番: 土地の番号
地目: 土地の用途（例：宅地、田、畑など）
地積: 土地の面積
家屋番号: 建物の番号
種類: 建物の種類（例：居宅、店舗など）
構造: 建物の構造（例：木造、鉄筋コンクリート造など）
床面積: 建物の床面積

権利部（甲区）

権利部（甲区）には、不動産の所有権に関する情報が記載されています。具体的には、以下の情報が含まれます。

所有者の氏名: 現在の所有者の名前
所有権の取得原因: 所有権を取得した理由（例：売買、相続など）
所有権の取得日: 所有権を取得した日付

※ 共有名義の場合は持分割合も記載されます

権利部（乙区）

権利部（乙区）には、所有権以外の権利に関する情報が記載されています。具体的には、以下の情報が含まれます。

抵当権: 借入金の担保として設定された権利
地上権: 他人の土地を使用する権利
賃借権: 賃貸借契約に基づく権利

※ 住宅ローンなどの担保となっている抵当権情報は必ずチェックが必要です

登記簿の見方

登記簿を正しく理解するためには、各部の情報をしっかりと確認することが重要です。以下に、登記簿を確認する際のポイントを解説します。

表題部の確認ポイント

1. 所在地と地番の確認

不動産の所在地と地番が正しいか確認します。特に、地番は住所とは異なる場合があるため注意が必要です。

注意点: 地番と住居表示（住所）は異なることが多いので、必ず両方を確認しましょう。

2. 地目と地積の確認

土地の用途と面積が正しいか確認します。地目が「宅地」でない場合、建物を建てることができない可能性があります。

地目の例: 宅地、田、畑、山林、原野、雑種地など

3. 建物の種類と構造の確認

建物の種類と構造が正しいか確認します。特に、構造は耐震性や耐火性に影響するため重要です。

構造の例: 木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造（RC造）、鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）

権利部（甲区）の確認ポイント

1. 所有者の確認

現在の所有者が正しいか確認します。所有者が複数いる場合は、持分割合も確認します。

ポイント: 共有名義の場合、各所有者の持分割合（例：2分の1）が記載されています。

2. 取得原因と取得日の確認

所有権の取得原因と取得日が正しいか確認します。特に、相続や贈与の場合は、関連する書類も確認することが重要です。

取得原因の例: 売買、相続、贈与、新築、交換など

権利部（乙区）の確認ポイント

1. 抵当権の確認

抵当権が設定されているか確認します。抵当権がある場合、借入金の返済が完了しているか確認する必要があります。

重要: 住宅ローンが完済されていても、抵当権抹消の手続きをしていない場合があります。

2. その他の権利の確認

地上権や賃借権など、所有権以外の権利が設定されているか確認します。これらの権利がある場合、使用や処分に制限がある可能性があります。

確認すべき権利: 地上権、賃借権、仮登記、差押え、処分禁止の仮処分など

司法書士の役割

登記簿の確認は、不動産取引において非常に重要なステップです。しかし、登記簿の内容を正確に理解することは、専門的な知識が必要です。そこで、司法書士のサポートを受けることが有効です。

司法書士のサポート内容

登記簿の解読: 司法書士は、登記簿の内容を正確に解読し、必要な情報を提供します。
権利関係の確認: 所有権や抵当権などの権利関係を確認し、問題がないかチェックします。
登記手続きの代理: 不動産の売買や相続に伴う登記手続きを代理で行います。
法律相談: 不動産取引に関する法律的なアドバイスを提供します。

司法書士に依頼するメリット

専門知識の活用: 司法書士は不動産登記に関する専門知識を持っており、複雑な権利関係を正確に把握できます。
安心感: 専門家のサポートを受けることで、取引に対する不安を軽減できます。
時間と労力の節約: 手続きの代理を依頼することで、手続きをスムーズに進めることができます。

登記事項証明書の取得方法

法務局窓口での取得

最寄りの法務局・地方法務局の窓口で申請
必要なもの：申請書、本人確認書類（運転免許証など）
手数料：土地・建物それぞれ600円／通
即日発行可能

オンラインでの取得

登記・供託オンライン申請システム「登記ねっと」で申請
事前に利用者登録とICカードリーダが必要
手数料：土地・建物それぞれ500円／通
郵送またはオンラインで受け取り

司法書士に依頼する場合： 司法書士に依頼すれば、登記事項証明書の取得から内容の解説まで一括でサポートしてもらえます。特に初めての方や急ぎの場合は便利です。

まとめ

登記簿は不動産の権利関係を明確にするための重要な書類です。正しく理解することで、不動産取引を安全に進めることができます。司法書士のサポートを受けることで、登記簿の内容を正確に把握し、安心して不動産取引を行うことができます。不動産に関する問題は、個々の状況によって異なるため、専門家に相談することをお勧めします。

登記簿の見方でお悩みの方へ

不動産取引や相続における登記簿の見方でお悩みの方は、当事務所までお気軽にご相談ください。専門知識を持った司法書士が、わかりやすく丁寧に解説し、最適な解決策をご提案いたします。

司法書士・行政書士和田正俊事務所

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