不動産登記：表題部・甲区・乙区の理解はここから

不動産登記：表題部・甲区・乙区の理解はここから

はじめに

不動産登記簿は土地・建物の「身分証明書」。不動産取引や相続・ローンなどさまざまな場面で必要となる重要な公的記録です。司法書士・行政書士として、分かりやすく不動産登記簿の「表題部」「甲区」「乙区」について解説します。

不動産登記簿の基本構造

不動産登記簿は、物理的な特徴と権利関係を一目で把握できる、日本の不動産管理の根幹となる公的書類です。主に「表題部」「権利部（甲区・乙区）」の3つのパートで構成されています。

区分主な内容チェックポイント
表題部物理的情報（所在・地番・面積・構造など）基本情報・境界・面積・地目等
権利部甲区所有権に関する記録（所有者、取得原因...）現所有者・取得原因・持分割合
権利部乙区所有権以外の権利（抵当権、地上権、賃借権等）担保権・用益権・各種制限の有無

表題部の役割と見方

  • 不動産の「個性」と「基本情報」を公に証明
  • 土地：所在、地番、地目、地積（面積）等
  • 建物：所在地、家屋番号、種類、構造、床面積等
  • 住居表示変更や地目変更、増築等の履歴も記録
  • 登記上の内容が現況と異なることもあるので注意

権利部甲区（所有権）のポイント

  • 「誰がどのくらい持っているか」「いつどうやって取得したか」を記録
  • 所有権保存登記：新築や払い下げで初めて記載
  • 所有権移転登記：売買・相続・贈与ごとの名義変更
  • 住所変更や登記名義人表示変更は「付記」で記載
  • 最も新しい順位番号＝現所有者　持分や共有にも要注意
  • 差押え・買戻特約・仮登記等も甲区に登場

所有権記録の基礎：甲区の詳しい見方はこちら

権利部乙区（担保権・用益権）のポイント

  • 抵当権・根抵当権など担保目的の権利もれなく掲載
  • 地上権・賃借権・地役権等の用益権も明記
  • 差押・仮登記・順位変更なども記録される
  • 抵当権の抹消や根抵当権の極度額等は取引・融資時必須確認
  • 乙区に権利が残ったままの売買はリスク大！必ず抹消条件で契約

登記簿の権利部乙区を読み解く！抵当権と用益権の見方 / 不動産取引の盲点！乙区の読み方・重要性

よくあるご相談・当事務所のサポート

  • 住宅ローン完済後の抵当権抹消登記
  • 売買・相続・贈与等の所有権移転手続き
  • 住所変更や登記事項証明書の取得代行
  • 地上権・賃借権・根抵当権の抹消・実務アドバイス
  • 未登記不動産の名義・相続整理

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司法書士・行政書士和田正俊事務所

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不動産登記・証明書取得・登記簿の読解まで、経験豊富な専門家がサポート。
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不動産登記簿（表題部・甲区・乙区）に関するよくあるご質問（FAQ）

Q. 不動産登記簿の「表題部」とは何ですか？注意すべきポイントも教えてください。
【A】 表題部とは、その不動産のいわば「プロフィール」であり、土地や建物の物理的な情報が公に記録されているパートです。
土地であれば所在・地番・地目（宅地や畑など）・面積、建物であれば所在地・家屋番号・構造・床面積などが記載されます。

注意すべき点として、登記簿の内容が必ずしも「現在の実際の状況（現況）」と一致しているとは限りません。過去に増築したのに変更登記をしていなかったり、住居表示や地目が変わっていることもあるため、取引や相続の際には現況とのズレがないか慎重な確認が必要です。
Q. 権利部の「甲区」ではどのようなことがわかりますか？
【A】 権利部甲区は、不動産の「所有権」に関する歴史と現状がすべて記録されているパートです。

「誰が所有者なのか」「いつ、どんな理由（売買・相続・贈与など）で手に入れたのか」が分かり、複数人で持っている場合はその「持分割合（共有持分）」も明記されます。基本的には最も新しい順位番号に名前がある人が現在の所有者となります。
ただし、甲区には名義だけでなく、「差押え」や「買戻特約」、「仮登記」など、所有権を脅かす重大な法的手続きも記録されるため、実務上非常に重要なチェックポイントとなります。
Q. 権利部の「乙区」とは何ですか？なぜ取引や融資の前に確認が必要なのですか？
【A】 権利部乙区は、所有権以外の権利（担保権や用益権など）が記録されるパートです。代表的なものとして、住宅ローンを組んだ際に設定される「抵当権」や、事業融資のための「根抵当権」のほか、土地を利用する「地上権」「賃借権」などが挙げられます。

もし乙区に古い抵当権などが残ったまま不動産を購入してしまうと、非常に大きなリスクを背負うことになります（売主の借金のために家を差し押さえられる可能性があります）。そのため、不動産取引や新しくローンを組む前には、乙区をプロの目で読み解き、確実に「抹消条件付き」で契約を進めるなどの安全対策が不可欠です。
Q. 登記簿の記載と住所が違っていたり、親の名義（未登記）のままだったりする場合はどうすればよいですか？
【A】 引っ越し等で登記簿上の住所・氏名と現在の情報が異なっている場合は、前提として「住所変更・氏名変更の登記（付記登記）」を行う必要があります。

また、新築時のまま名義がない「未登記不動産」や、亡くなった親名義のまま長年放置されている古い不動産については、速やかに所有権保存登記や相続登記による整理を行うことを強く推奨いたします。そのままにしておくと、いざ売却したいときや、住宅ローンの借り換え、次世代への再相続の際に手続きが一切進まなくなってしまいます。
Q. 司法書士・行政書士 和田正俊事務所では、登記簿に関してどのようなサポートをしてくれますか？
【A】 当事務所では、一般の方には解読が難しい「登記事項証明書（登記簿謄本）」の取得代行から、表題部・甲区・乙区の精密な読解調査、状況に応じた最適な登記手続きのご提案まで一括して対応しております。

具体的には、ローン完済後の「抵当権抹消」、売買・相続・贈与に伴う「所有権移転（名義変更）」、未登記物件の整理や地上権の実務アドバイスなど、不動産登記に関するあらゆるお悩みを解決いたします。初回相談は無料、公式LINEからわずか10秒で匿名相談も可能ですので、まずはお気軽にお悩みをお聞かせください。

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この記事を書いた人

司法書士・行政書士 和田正俊事務所　代表和田　正俊（Wada Masatoshi)

  • 滋賀県司法書士会所属　登録番号　滋賀第441号
  • 簡裁訴訟代理関係業務　認定番号　第1112169号
  • 滋賀県行政書士会所属
    登録番号　第13251836号会員番号　第1220号
  • 公益社団法人　成年後見センター・リーガルサポート滋賀支部所属
    会員番号　第6509213号
    後見人候補者名簿　及び　後見監督人候補者名簿　搭載
  • 法テラス契約司法書士
  • 近畿司法書士会連合会災害相談員