大津市の不動産所有者必見！抵当権抹消の完全手引き

住宅ローン完済と抵当権の関係

ローン完済だけでは抵当権は自動的に消えない理由

多くの方が勘違いされていますが、住宅ローンを完済しても、抵当権は自動的に消えません。これは、登記簿上の抵当権は、完済の事実とは連動していないためです。抵当権は登記された法的な権利であり、これを消すためには「抵当権抹消登記」という別途の手続きが必要です。

大津市内でも、ローン完済後に抵当権抹消手続きを忘れたまま何年も経過しているケースが多く見られます。特に過去に住宅金融公庫（現在の住宅金融支援機構）や滋賀銀行、関西アーバン銀行（現在の関西みらい銀行）などでローンを組んだ方に多い傾向があります。

抵当権が残ることのリスク

抵当権を抹消せずに放置していると、以下のようなリスクがあります：

• 不動産売却時の障害：抵当権が残ったままだと、スムーズな売却ができません。急いで売却したい場合に手続きに時間がかかり、取引が遅れる可能性があります。
• 相続時の複雑化：所有者が亡くなった後に相続人が抵当権抹消を行う場合、手続きがより複雑になります。
• 金融機関の統廃合による手続き困難：時間が経つほど、金融機関の統廃合などにより抹消手続きが複雑化するリスクが高まります。
• 心理的不安：登記簿上に他者の権利が残っていることによる不安感があります。

大津市内でも、バブル期に購入した住宅のローンを近年完済したケースや、親世代が完済したものの抵当権抹消をしないまま相続が発生したケースなどで、トラブルになるケースが増えています。

大津市での抵当権抹消手続きの増加傾向

住宅ローン完済者の増加データ

大津市内では、以下のような理由から抵当権抹消手続きが増加しています：

• バブル期の住宅購入層の完済時期到来：1990年前後に住宅を購入し、30年ローンを組んだ方々が近年続々と完済を迎えています。
• 低金利時代の借り換えブーム：低金利を活かした借り換えにより、予定より早く完済する方が増えています。特に京阪電車沿線や瀬田、石山などの人気エリアでこの傾向が顕著です。
• 定年退職金での一括返済：退職金を活用して住宅ローンを一括返済するケースが増加しています。

当事務所のデータによれば、2020年以降、大津市内の抵当権抹消手続きの依頼は前年比約30%増となっており、今後もこの傾向は続くと予想されます。

抵当権抹消が増えている背景

大津市で抵当権抹消手続きが増えている背景には、以下のような社会的要因があります：

• 高齢化社会の進展：大津市内でも高齢化が進み、将来の相続に備えて資産整理を行う方が増えています。
• 不動産市場の活性化：京都・大阪へのアクセスの良さから大津市の不動産価値が維持されており、中古住宅の売買が活発化しています。
• 金融機関の積極的な案内：滋賀銀行など地元金融機関が、ローン完済時に抵当権抹消の案内を積極的に行うようになっています。
• 情報へのアクセス向上：インターネットの普及により、抵当権抹消の必要性についての情報が広まっています。

特に、JR大津駅周辺や瀬田、石山などの交通アクセスの良い地域では、不動産の流動性が高く、将来の売却を見据えた抵当権抹消の需要が高まっています。

抵当権抹消手続きの開始タイミング

ローン完済直後vs不動産売却時

抵当権抹消手続きを行うタイミングには、主に以下の2つの選択肢があります：

1. ローン完済直後に行う
   • メリット：必要書類が入手しやすい、金融機関の担当者が対応しやすい、将来のトラブルを未然に防げる
   • デメリット：すぐに売却予定がない場合は手続き費用が先行投資になる
2. 不動産売却時に行う
   • メリット：売却しない限り費用がかからない、売却時の手続きに組み込める
   • デメリット：金融機関の統廃合により手続きが複雑化するリスク、急な売却の際に時間がかかる

大津市内の多くのケースでは、特に将来の相続を見据えた50代以上の方々は、ローン完済後すぐに抵当権抹消手続きを行う傾向があります。一方、若い世代では費用面から売却時まで手続きを先延ばしにするケースも見られます。

早めに手続きするメリット

抵当権抹消手続きは、以下の理由から早めに行うことをおすすめします：

• 書類の入手が容易：時間が経つほど、抵当権設定時の書類を紛失するリスクが高まります。
• 金融機関の対応がスムーズ：完済直後は担当者も経緯を覚えており、スムーズに手続きできます。
• 金融機関の統廃合リスク回避：大津市内でも金融機関の統廃合は続いており（関西アーバン銀行と滋賀銀行の再編など）、時間が経つほど手続きが複雑になります。
• 突然の売却需要に対応可能：転勤や家族構成の変化など、予期せぬ事情で急に売却が必要になった場合にも対応できます。
• 相続対策：相続発生後に抵当権抹消を行うと、手続きがより複雑になります。

特に大津市内の人気エリア（膳所、石山、瀬田など）では不動産価値が安定しており、いつでも売却できる状態にしておくことは資産管理の観点からも重要です。

必要書類と入手方法

金融機関から取得する書類

抵当権抹消登記に必要な書類のうち、金融機関から取得する主な書類は以下の通りです：

• 抵当権抹消登記承諾書（抵当権解除証書）：抵当権者（金融機関）が抵当権を抹消することに同意する書類
• 委任状：金融機関が司法書士などに抹消手続きを委任する書類
• 代表者資格証明書：金融機関の代表者の資格を証明する書類

大津市内の主要金融機関の書類取得方法は以下の通りです：

• 滋賀銀行：ローンセンターまたは取引店舗に申請。手数料は5,500円程度。
• 関西みらい銀行：取引店舗に申請。手数料は5,500円程度。
• 住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）：近畿支店（大阪）に申請。手数料は無料。
• 大手銀行（三菱UFJ銀行、三井住友銀行など）：取引店舗またはローン担当部署に申請。手数料は各行により異なる。

書類の発行には通常1週間～2週間程度かかります。特に住宅金融支援機構の場合は、郵送でのやり取りになるため、さらに時間がかかることがあります。

書類取得の際の注意点

書類取得の際の主な注意点は以下の通りです：

• 登記識別情報の紛失対応：紛失した場合は、事前に法務局で「登記識別情報通知希望届」を提出することで対応可能です。大津地方法務局（大津市京町）で手続きできます。
• 共有名義の場合：共有者全員の印鑑証明書と住民票が必要です。大津市内でも夫婦共有名義の物件は多いので注意が必要です。
• 住所変更がある場合：登記上の住所と現在の住所が異なる場合は、住所変更登記も同時に行うことができます。
• 金融機関の担当者の確認：特に完済から時間が経っている場合、担当者が分からなくなっていることがあります。コールセンターなどで事前に確認しておくとスムーズです。

大津市内の複数の金融機関でローンを組んでいた場合（住宅ローンとリフォームローンなど）は、それぞれの金融機関から書類を取得する必要があります。

手続きの具体的な流れ

金融機関への依頼方法

抵当権抹消手続きを開始するための金融機関への依頼方法は以下の通りです：

1. 完済確認：住宅ローンが完済されていることを確認します。完済証明書を保管しておくと良いでしょう。
2. 金融機関への連絡：取引店舗またはローンセンターに電話やウェブサイトから連絡します。
   • 滋賀銀行の場合：各支店またはローンプラザに連絡
   • 関西みらい銀行の場合：取引店舗または個人ローンデスクに連絡
   • 住宅金融支援機構の場合：お客様コールセンターに電話
3. 必要書類の案内を受ける：抵当権抹消に必要な書類や手数料について案内を受けます。
4. 書類の準備と提出：金融機関指定の申請書に記入し、必要に応じて手数料を支払います。
5. 抵当権抹消書類の受け取り：抵当権抹消登記承諾書などの書類を受け取ります。

大津市内の金融機関では、窓口での手続きのほか、郵送やオンラインでの申請にも対応しているところが増えています。ただし、住宅金融支援機構の場合は原則として郵送での手続きとなります。

書類受け取りから登記申請まで

金融機関から必要書類を受け取った後の手続きの流れは以下の通りです：

1. 抵当権抹消登記申請書の作成：法務局指定の様式に必要事項を記入します。
2. 必要書類の準備：
   • 金融機関から受け取った書類（抵当権抹消登記承諾書、印鑑証明書など）
   • 登記識別情報（または登記済証）
   • 登録免許税納付用の収入印紙（不動産1件につき1,000円）
3. 法務局への申請：大津地方法務局（大津市京町）に直接出向くか、オンラインで申請します。郵送申請も可能です。
4. 登記完了の確認：通常1〜2週間程度で登記が完了します。登記事項証明書を取得して確認するとよいでしょう。

大津市内の物件であれば、管轄は大津地方法務局になります。ただし、守山市、草津市、栗東市の物件は大津地方法務局守山出張所、彦根市の物件は彦根支局が管轄となりますので注意が必要です。

完了までの期間と確認方法

抵当権抹消登記の完了までの期間と確認方法は以下の通りです：

• 書類準備期間：金融機関からの書類取得に1〜2週間程度
• 法務局での処理期間：申請から完了まで通常1〜2週間程度
• 合計所要期間：スムーズに進んだ場合、開始から完了まで約2〜4週間程度

登記完了の確認方法には以下のものがあります：

1. 登記事項証明書の取得：法務局で登記事項証明書（600円／通）を取得して確認
2. 法務局のオンラインサービス：登記情報提供サービス（有料）で確認
3. 法務局への電話確認：申請後1〜2週間経過してから、申請番号を伝えて確認

大津地方法務局は比較的混雑が少なく、標準的な処理期間で完了することが多いですが、年度末（3月）や連休前後は混雑することがあります。

抵当権抹消にかかる費用

登録免許税

抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産1物件につき1,000円です。つまり、土地と建物がある場合は2,000円となります。

この費用は全国一律で、大津市だけ異なるということはありません。登録免許税は収入印紙で納付するか、オンライン申請の場合は電子納付が可能です。収入印紙は大津地方法務局、郵便局、コンビニエンスストアなどで購入できます。

金融機関の手数料

金融機関が抵当権抹消登記に必要な書類（抵当権抹消登記承諾書など）を発行する際の手数料は、金融機関によって異なります。大津市内の主な金融機関の手数料は以下の通りです：

• 滋賀銀行：5,500円（税込）程度
• 関西みらい銀行：5,500円（税込）程度
• 住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）：無料
• 大手銀行（三菱UFJ銀行、三井住友銀行など）：5,000円〜10,000円程度

金融機関によっては、完済から一定期間内（通常3ヶ月以内）であれば手数料が無料または割引となるケースもあります。

司法書士に依頼する場合の費用

司法書士に抵当権抹消登記を依頼する場合の費用相場は以下の通りです：

• 基本報酬：15,000円〜25,000円程度（税抜）
• 複数の抵当権がある場合：追加1件につき5,000円〜10,000円程度
• 書類取得代行を含む場合：追加3,000円〜5,000円程度
• その他実費：登録免許税、郵送料、交通費など

大津市内の司法書士事務所での相場は上記の範囲ですが、事務所によって料金体系が異なりますので、複数の事務所から見積もりを取ることをおすすめします。

当事務所では、大津市内の抵当権抹消登記を一律20,000円（税抜）で承っており、書類取得代行も含めたパッケージプランもご用意しています。

自分で行う場合と専門家に依頼する場合の比較

手間と時間の違い

抵当権抹消登記を自分で行う場合と専門家に依頼する場合の手間と時間の違いは以下の通りです：

自分で行う場合、大津市内の各所（金融機関、市役所、法務局など）を訪問する必要があり、特に平日に時間を取りにくい方には負担が大きくなります。大津地方法務局（大津市京町）の窓口営業時間は平日8:30〜17:15のため、仕事をしている方は休暇を取る必要があります。

コスト比較

抵当権抹消登記にかかる費用の比較は以下の通りです：

費用面では自分で行う方が安くなりますが、時間的コストや専門知識の必要性を考慮すると、司法書士に依頼するメリットは大きいと言えます。特に大津市内でも共働き世帯が増えている現状では、時間的制約を考慮して専門家に依頼するケースが増えています。

リスク管理の観点から

リスク管理の観点からの比較は以下の通りです：

• 書類の不備リスク：自分で行う場合、申請書の記載ミスや添付書類の不足により、申請が却下されるリスクがあります。司法書士に依頼すれば、専門知識に基づいた正確な申請が可能です。
• 法的解釈のリスク：特殊なケース（共有名義、相続が絡む場合など）では、法的な解釈が必要になることがあります。司法書士はこうした複雑なケースにも対応できます。
• 手続き遅延のリスク：自分で行う場合、手続きの遅れにより将来の不動産取引に影響が出るリスクがあります。司法書士に依頼すれば、適切なタイミングで確実に手続きが完了します。
• 将来のトラブル対応：万が一、登記に関連するトラブルが発生した場合、司法書士に依頼していれば専門的なアドバイスや対応が期待できます。

大津市内でも、特に琵琶湖周辺の不動産や古い住宅では、複雑な権利関係が存在するケースがあります。こうした場合、専門家のサポートはより重要となります。

複数の抵当権がある場合の対処法

住宅金融支援機構と民間銀行の併用ケース

大津市内でよく見られるケースとして、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）と民間銀行のローンを併用しているパターンがあります。この場合の対処法は以下の通りです：

1. 完済状況の確認：両方のローンが完済されているか確認します。
2. それぞれの金融機関から書類を取得：
   • 住宅金融支援機構：お客様コールセンターに連絡し、抵当権抹消書類を請求（無料）
   • 民間銀行（滋賀銀行など）：取引店舗に連絡し、抵当権抹消書類を請求（有料）
3. 同時に抹消登記を申請：複数の抵当権を同時に抹消することで、登録免許税の負担を抑えられます（それぞれ別々に申請すると、その都度1,000円／件かかります）。

司法書士に依頼する場合、複数の抵当権をまとめて処理することで、手続きの効率化とコスト削減が可能です。当事務所では、複数の抵当権抹消をセットで依頼される場合、2件目以降の報酬を割引しています。

リフォームローンなど追加融資の場合

住宅ローンの他に、リフォームローンや増改築ローンなどで追加の抵当権が設定されているケースも珍しくありません。大津市内でも、築年数が経過した住宅でリフォームローンを利用するケースが増えています。この場合の対処法は以下の通りです：

1. 抵当権の優先順位の確認：登記事項証明書で抵当権の順位を確認します。通常、先に設定された抵当権が第1順位となります。
2. それぞれのローンの完済状況確認：一部だけ完済している場合は、完済したローンの抵当権のみ抹消できます。
3. 抵当権者（金融機関）ごとに書類を取得：それぞれの金融機関から必要書類を取得します。
4. 抹消の順序：通常、順位の低い（後から設定された）抵当権から抹消していきます。ただし、同時に抹消することも可能です。

大津市内の金融機関では、住宅ローンとリフォームローンをセットで提供しているケースも多く、それぞれの完済時期が異なることがあります。抵当権抹消の際は、どのローンに対する抵当権かを明確にすることが重要です。

よくあるトラブルと解決策

金融機関の統合・廃業ケース

大津市内でも金融機関の統合や廃業により、抵当権者が変更されているケースが少なくありません。主なケースと解決策は以下の通りです：

• 関西アーバン銀行とびわこ銀行の統合：関西アーバン銀行が設定した抵当権は、現在の関西みらい銀行に承継されています。関西みらい銀行に相談することで手続きが可能です。
• 住宅金融公庫から住宅金融支援機構への変更：住宅金融公庫の抵当権は住宅金融支援機構に承継されています。住宅金融支援機構のお客様コールセンターに相談してください。
• 地方銀行の合併：合併後の銀行が権利を引き継いでいるため、現在の銀行に相談することで対応可能です。

金融機関の変更履歴がわからない場合は、登記事項証明書で現在の抵当権者を確認するか、司法書士に相談することをおすすめします。当事務所では、金融機関の変遷に関する情報を蓄積しており、適切なアドバイスが可能です。

書類紛失時の対応

抵当権抹消に必要な書類を紛失した場合の対応は以下の通りです：

• 登記識別情報（登記済証）の紛失：大津地方法務局で「登記識別情報通知希望届」を提出することで対応可能です。ただし、審査に時間がかかることがあります。
• ローン完済証明書の紛失：金融機関に再発行を依頼します。ただし、完済から長期間経過している場合は再発行に時間がかかったり、場合によっては発行できないこともあります。
• 契約書類の紛失：基本的には抵当権抹消手続きに契約書は必須ではありませんが、金融機関によっては契約内容の確認のために求められることがあります。その場合は金融機関に相談してください。

書類紛失で困ったときは、早めに司法書士に相談することをおすすめします。代替手続きや特別な申請方法を提案できる場合があります。

古い抵当権の処理方法

20年以上前に設定された古い抵当権の処理方法は以下の通りです：

1. 現在の抵当権者の特定：登記事項証明書で抵当権者を確認し、現在の権利承継先を調査します。
2. 完済の証明：ローンが完済されていることを証明する書類（完済証明書など）を探します。見つからない場合は、金融機関に完済状況の調査を依頼します。
3. 抵当権抹消の手続き：通常の方法で抵当権抹消が可能な場合は、その手続きを行います。
4. 特別な手続き：通常の方法で抹消できない場合（金融機関が完全に消滅している場合など）は、「登記原因証明情報」を作成し、法務局と相談の上で特別な手続きを行うことがあります。

大津市内でも、バブル期（1980年代後半〜1990年代前半）に購入した住宅に設定された抵当権が残っているケースがあります。こうした古い抵当権の処理は複雑になることが多いため、司法書士への相談をおすすめします。

まとめ：スムーズな抵当権抹消のためのチェックリスト

手続き前の確認事項

抵当権抹消手続きを始める前に確認すべき事項は以下の通りです：

1. ローンの完済確認：住宅ローンが完全に完済されていることを確認
2. 登記事項証明書の取得：現在の登記状況と抵当権の内容を確認
3. 抵当権者（金融機関）の確認：現在の正確な名称と所在地を確認
4. 必要書類のリストアップ：金融機関と法務局それぞれに必要な書類を確認
5. 費用の確認：金融機関の手数料、登録免許税、司法書士報酬（依頼する場合）の合計額を確認
6. 自分で行うか専門家に依頼するかの判断：時間、手間、専門性を考慮して決定

大津市内の不動産であれば、大津地方法務局で登記事項証明書を取得できます。オンラインでも取得可能です（登記情報提供サービス）。

手続き中の注意点

抵当権抹消手続き中の注意点は以下の通りです：

1. 書類の有効期限の確認：金融機関の登記事項証明書は発行後3ヶ月以内のものが必要
2. 申請書の正確な記入：不動産の表示や抵当権の内容を正確に記載
3. 添付書類の不足がないか確認：必要書類のチェックリストを作成して確認
4. 金融機関との連絡を密に：書類発行の進捗状況を適宜確認
5. 法務局への申請タイミング：混雑期（年度末、連休前後）を避けるとスムーズ

大津地方法務局は比較的混雑が少ないですが、3月や4月初めは特に混雑します。余裕をもったスケジュール調整をおすすめします。

完了後の確認方法

抵当権抹消手続き完了後の確認方法は以下の通りです：

1. 登記事項証明書の取得：抵当権が確実に抹消されているか確認
2. 登記識別情報の保管：新たに交付される登記識別情報を安全に保管
3. 関連書類の整理・保管：完済証明書や抵当権抹消関連の書類を保管
4. 将来の売却や相続に備えた資料整理：不動産関連書類をまとめて保管

抵当権抹消が完了したことで、不動産の権利関係がクリアになり、将来の売却や相続がスムーズに進められるようになります。大津市内でも不動産の資産価値が安定している地域が多いため、適切な権利関係の整理は重要です。

司法書士和田正俊事務所の抵当権抹消サポート

当事務所では、大津市を中心に滋賀県全域の抵当権抹消登記をサポートしています。特に以下のようなサービスを提供しています：

• 初回相談無料：抵当権抹消に関するご質問や不安点を無料でご相談いただけます。
• 書類取得代行サービス：金融機関や役所からの書類取得を代行します。
• 複数抵当権の割引：複数の抵当権を同時に抹消する場合、2件目以降は割引料金で対応します。
• 出張対応：大津市内であれば、ご自宅や職場への出張相談も可能です。
• 土日祝日対応：平日にお時間が取れない方のために、事前予約で土日祝日も対応しています。

大津市内で住宅ローンを完済された方、将来の売却や相続に備えて抵当権を抹消したい方は、ぜひお気軽にご相談ください。専門的な知識と豊富な経験で、スムーズな抵当権抹消手続きをサポートいたします。

※記事の内容は2025年現在の法令に基づいています。法改正により内容が変更される場合がありますので、最新情報は当事務所までお問い合わせください。

この記事を書いた人

司法書士・行政書士 和田正俊事務所　代表和田　正俊（Wada Masatoshi)

• 滋賀県司法書士会所属　登録番号　滋賀第441号
• 簡裁訴訟代理関係業務　認定番号　第1112169号
• 滋賀県行政書士会所属
  登録番号　第13251836号会員番号　第1220号
• 公益社団法人　成年後見センター・リーガルサポート滋賀支部所属
  会員番号　第6509213号
  後見人候補者名簿　及び　後見監督人候補者名簿　搭載
• 法テラス契約司法書士
• 近畿司法書士会連合会災害相談員

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